Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Наследство - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике. Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  1. расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  2. потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  3. поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может.

Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 Как выглядит договор купли-продажи дома без земельного участка, читайте по ссылке: Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости.

Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор.

Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора.

Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа.

Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  1. оплата по жилищному сертификату;
  2. оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  3. оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца.

Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Документы

Чтобы зарегистрировать ДКП в пользу продавца в Росреестре или МФЦ, необходимо предоставить документы:

  1. выписку из домовой книги;
  2. ДКП (3 экз.);
  3. заявление от обеих сторон на регистрацию перехода прав;
  4. если продается совместная собственность — нотариально заверенное согласие супруги на продажу; если продается имущество ребенка — разрешение ООП.
  5. в случае погашения кредитных обязательств — погашенную закладную;
  6. техпаспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы;
  7. доверенность, выданную финорганизацией на снятие обременения;
  8. документ об оплате госпошлины;

Стоимость услуг (Госпошлина) при регистрации составляет 2000 руб.

Срок регистрации через Росреестр составляет 7 рабочих дней, а через МФЦ 9. После оплаты по совместному заявлению сторон с квартиры снимается обременение.

Благодаря такому договору при неисполнении обязательств со стороны Покупателя Продавец может оставить объект за собой.

Для Покупателя такой договор дает возможность купить квартиру в рассрочку, то есть фактически она будет в залоге продавца до полной выплаты ее стоимости.

Покупка квартиры с обременением безопасна, если подойти к делу профессионально.

Часто имущество под обременением выдается за «юридически чистое», и обман может раскрыться нескоро. Если при ипотеке все прозрачно — в выписке ЕГРН четко видно, что имущество под обременением, то наличие скрытых собственников можно сразу не выявить. Меры безопасности необходимо предпринять еще на стадии заключения договора, и включить такие пункты, при которых нарушение обязательств со стороны контрагента приведет к возврату денег (собственности).

Чтобы не оказаться обманутым, спросите у юриста: чем грозит покупка квартиры с обременением? Как снять ограничения по продаже квартиры?

Как заключить договор, если квартира в ипотеке? Консультации на сайте предоставляются бесплатно, опишите свою ситуацию прямо сейчас, и квалифицированный юрист поможет вам заключить выгодную сделку.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов.

В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами.

Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  1. Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  2. (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.
  3. Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.

В некоторых случаях банк может вводить какие-то дополнительные комиссии, однако это скорее исключение, чем правило.Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев.

Реже – больше. Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Какие обременения бывают:

ИпотекаСамое распространённое обременение — ипотека.

То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка.

Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.Что делать, если есть такое обременение.

Есть два способа:1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).

Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу.

Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.2.

Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке.

Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика.

Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.

Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

АрендаВторой тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору.

Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре.

В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами.

Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит.

И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами.

Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора.

После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.РентаТретий вид обременения — рента.

Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание.

Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности.

В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН.

Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу.

Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением.

Здесь нередки случаи подлога документов.Безвозмездное пользованиеЕще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью.

Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может.

Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:При заключении сделки всегда просите показатьдополнительные документы и всё тщательно проверяйте.Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).

Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже.

Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки.

Рекомендуем прочесть:  Образец дарственной 2 одаряемым

Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.Завещательный отказЧеловек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно.

Право проживания не подлежит обязательной регистрации.

Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».Внимательно изучайте документы.
Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».Внимательно изучайте документы.

Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.АрестНа квартиру может быть наложен арест по решению суда.

Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетниеЕсли жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире.

Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.Что делать, если у квартиры есть такое обременение:Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.

Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Процедура регистрации обременения

выглядит следующим образом:

  1. Важно внести заявление, включающее в себя запись об и потеке;
  2. Что касается госпошлины, то за проведение такой процедуры, как регистрация обременения уплачиваться она не будет;
  1. На документе стоит регистрационная надпись, свидетельствующая о том, что была проведена регистрация обременения;
  2. Что касается снятия обременения, то на выполнение этой процедуры обычно уходит три дня;
  3. Такая сделка регистрируется пять рабочих дней;
  4. Внимательно изучив закон, можно понять, что он не обязывает собственников менять свидетельство.
  5. Что касается документа о полной оплате, то его передавать в Росреестр не нужно;

Каждый пункт договора играет важную роль, стороны должны руководствоваться ими. Только в этом случае, сделку можно считать действительной. Была ли Запись полезна? 2 из 2 читателей считают Запись полезной.

Рубрики Наша группа Самое обсуждаемое Простыми словами о юридических вопросах. Контакты РФ, г. Москва, ул. 2-я Владимирская дом 31 © Copyright 2014 — 2020, UrOpora.ru — Быстрая юридическая помощь!. Все права защищены.

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Предварительный договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Одним из вариантов оформления взаимоотношений при купле-продаже недвижимости является предварительный договор.

Согласно его условиям, в ближайшем будущем стороны будут обязаны подписать полноценное соглашение. В нем тоже могут быть прописаны условия об ограничениях для нового покупателя. Часто его оформляют при внесении залога.

Основная особенность данного вида соглашения – его не требуют регистрировать в обязательном порядке в Росреестре.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке. Информация! Если сделка предполагает залог, то обговорить такой пункт в соглашении будет наиболее правильным.

Оформляя договор купли-продажи с обременением в пользу продавца, собственник старается оградить себя от мошеннических действий, что вполне логично и законно.

Виды и ситуации

Когда речь заходит о приобретении обременённого имущества, многие машут руками, утверждая, что выгода таких сделок минимальна, а риски слишком высоки. На это можно ответить тем, что каждая сделка требует индивидуального подхода, что в данном случае не является исключением.

Проработав соглашение можно максимально снизить риски и получить полную выгоду от такой покупки. Имущество может быть обременено по разным причинам:

  1. Третьи лица прописаны в квартире;
  2. Если одним из дольщиков является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. В таких случаях требуется согласие органов опеки и попечителей на осуществление сделки;
  3. Ипотека или другие кредитные, залоговые обязательства. В данном случае, стоит не только поинтересоваться причиной продажи жилья, но и поставить в известность заёмщика, о том, что квартира меняет собственника. Заёмщик даёт своё разрешение на сделку, и лишь после этого сделка может быть оформлена.
  4. Обременение в пользу продавца.
  5. Имущество находится в аренде. Приобретая такое жильё, вы берёте на себя обязательства арендодателя, поэтому вопросы с настоящими жильцами придётся решать самостоятельно;
  6. Арест имущества. Если собственник находится под следствием и в перспективе возможна реализация его имущества, на него накладывают такое обременение. Покупатели таких квартир рискуют остаться на улице, когда данная жилплощадь уйдёт с молотка;
  7. Жильё находится в ренте. Такое соглашение требует трёхстороннего заключения и происходит не выкуп имущества, как такового, а выкуп права ренты;

Полезный совет Каждому из случаев обременения стоит уделить отдельное внимание, поскольку выходы из ситуаций не всегда оказываются простыми, и в каждом конкретном случае они индивидуальны.

Приобретая квартиру с обременением, лучше всего , для сопровождения сделки.

Что это такое

Наличие права собственности позволяет гражданам и предприятиям пользоваться имуществом, а также совершать различные гражданские сделки – продажа, дарение, обмен, аренда и т.д. Ограничить такие права собственника может только прямое предписание закона, судебное решение, либо условия договора и обязательств.

В зависимости от характера обязательств, обременение может предусматривать:

  • полный запрет на распоряжение имуществом (например, судебный арест);
  • косвенные обременения и ограничения (например, наличие права пользования жилым помещением, которое запрещено прекращать в одностороннем порядке).
  • наличие определенных обязательств, которые не препятствуют распоряжению имуществом, но сохраняться при переходе права собственности (например, соглашение или судебный акт о предоставлении сервитута на земельный надел);
  • условно-ограниченный запрет, когда для распоряжения имуществом нужно выполнить определенные условия или получить разрешение иных лиц/органов (например, для продажи квартиры под ипотечным обременением нужно получить согласие банка);

Как правило, столкнуться с обременением можно при купле-продаже недвижимости или автотранспорта.

В отношении этих видов имущества обременения могут регистрироваться в реестре ЕГРН или базах данных ГИБДД. При совершении сделок с движимым имуществом, обременения встречаются крайне редко.

В большинстве случаев, наличие обременения не препятствует совершению сделки, хотя сторонам придется учесть это условие в договоре.

Нормы ГК РФ обязывают продавца уведомлять покупателя о наличии каких-либо обременений, даже если этот факт напрямую не следует из государственных реестров и правоустанавливающих документов. Если продавец нарушит это правило, сделка может быть признана недействительной по требованию покупателя.

В этом случае сторонам придется вернуть все полученное по сделке, а с продавца могут быть взысканы убытки за расторжение договора.

Арест

Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. имущества осуществляется в качестве:

  1. Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.
  2. Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.

Сведения об аресте вносятся в ЕГРН.

Как только Продавец устранит причины ареста, ограничение снимается тем же органом, что было наложено. Если покупатель в документах видит запись об аресте недвижимости, не стоит рассчитывать на быструю сделку.

Так, если арест был наложен судом общей юрисдикции, снять его можно только в судебном порядке.

Продавцу для успешной продажи рекомендуется объяснить причину ареста и оговорить сроки снятия обременения.

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то.

Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.
А иногда продажа и просто невозможна.

Образец типового договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Договор, который заключается в обязательном порядке, станет включать в себя важные пункты, которые должны строго соблюдаться между участниками сделки.

Стоит отметить, такая сделка и оформление договора проходит по стандартной схеме, поэтому стоит ознакомиться с важными деталями.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

  1. данные обо всех участниках сделки;
  2. порядок расчетов.
  3. предмет договора;
  4. ответственность сторон;

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения.

Указывается вид обременения и правовые последствия для сторон сделки:

  1. Раздел «Особые условия» включает информацию о том, что стороны обоюдно договорились, обременение по отношению продавца не возникает;
  2. В том случае, если в таком важном в разделе «Порядок расчетов», указать на частичную оплату, но не прописано возникновение обременения, то оно не накладывается, ведь главным здесь принято считать заявление;
  3. Но случается и такое, что продавец умолчал о наличии обременения, покупатель может оспорить сделку в данном случае.
  4. Что касается пункта «Порядок расчетов», то он играет немаловажную роль. Здесь важно детально прописать сроки, но и конечно какими суммами планируется осуществлять выплату полной стоимости за квартиру;
  5. Выделяя раздел «Особые условия», то здесь важно прописать то, что в пользу продавца станет регистрироваться обременением, об этом участники сделки обоюдно договариваются;
  6. Важно добавить, наложение обременения не станет являться обязательной процедурой, через которую стоит пройти, ведь возможно, стороны и вовсе доверяют друг другу;

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН. Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  1. порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  2. содержание обременения.
  3. срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру.

С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки. Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

  1. , подтверждающую переход права и установление обременения;
  2. исковое заявление;
  3. документы, подтверждающие перечисление полной суммы договора продавцу, либо .

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре.

На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта. С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Преимущества и недостатки

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения.

А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной.

На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем.

Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.Под недостатками обычно понимают . Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка.

Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной.

С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Особенности продажи квартиры с обременением:

15 июля 2020Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами.

Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд.

Стороны понесут убытки.Виды обремененийДалее рассмотрим ситуации, в которых продавцу нужно либо получать согласие третьего лица, либо вообще снимать обременение перед тем, как продать квартиру с обременением. Во всех случаях покупателю нужно проявить максимальную бдительность, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.Ипотека банкаИпотечный кредит обеспечивается залогом.

Банк по ипотеке является держателем залога и имеет право продать жилье заемщика, если последний не вносит платежи в течение длительного времени.Залог устанавливается на весь срок погашения кредита. В это время все манипуляции с заложенной квартирой требуют согласия банка – в том числе перепланировка, переустройство или отчуждение по любому договору.ВАЖНО!

Свободно продать квартиру без согласия банка невозможно. Продавец должен либо погасить долг, либо получить согласие залогодержателя на смену заемщика.Залог в пользу продавцаПо сути это та же ипотека, только залогодержателем является продавец. Используется в тех случаях, когда квартира передается в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Смысл в следующем – предыдущий собственник квартиры имеет право реализовать ее, если покупатель не рассчитывается за нее полностью. За счет реализованных денег он получает оплату по договору купли продажи квартиры с обременением.Как и в случае с банком покупатель не может перепродать жилплощадь дальше без согласия предыдущего собственника, на которого оформлен залог.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца требует либо погашать долг, либо получать согласие.Если прописан человекРегистрация человека в квартире дает ему право проживания в ней.

Прав собственности она не порождает.

Согласия прописанного, чтобы продавать жилье, брать не требуется. После смены собственника все члены семьи предыдущего владельца теряют право жилья на данной жилплощади.

Если они не выписываются – собственник может обратиться в суд.ВАЖНО! Продажа квартиры с прописанными возможна без их согласия – сделку оспорить не удастся.

Но прописанные граждане могут принести массу проблем покупателю.Но некоторых жильцов выписать затруднительно даже по суду:• совершеннолетние дееспособные граждане выписываются судом без проблем;• несовершеннолетних выписать в никуда нельзя – суд может затянуться до определения места жительства ребенка;• лица, отказавшиеся от приватизации, имеют пожизненное право проживания в помещении.

Их нельзя выписать даже через суд.Чтобы выявить возможные проблемы, нужно посмотреть справку о прописанных лицах. В справке будет указана дата рождения.РентаПожизненная рента предполагает передачу квартиры от пожилого гражданина с условием его проживания в ней. Право собственности регистрируется сразу же после подписания договора, а рентное обременение сохраняется до смерти рентополучателя.Продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия рентополучателя.

Согласие составляется и удостоверяется нотариусом.

После подписания ДКП все обязанности по ренте перейдут к покупателю жилья.Аренда (наем)По договору аренды жилплощадью могут пользоваться третьи лица в определенный период времени.

Сложность в том, что договоры на срок до года не регистрируются в Росреестре, и выявить скрытых жильцов не получится. Договор аренды тоже не расторгается – смена собственника на отношения по найму никак не влияет.ВНИМАНИЕ! Получать согласие у временных пользователей на продажу квартиры не нужно.

Государственные органы тоже не проверяют наличие аренды при регистрации ДКП.Арест и запрещение приставовПриставы арестовывают квартиру за долги:• по алиментам;• по ЖКУ;• по налоговым отчислениям;• по штрафам и судебным приказам;• по судебным решениям из договоров.Арест обязательно записывается в ЕГРН и становится виден в выписке в течение 1-3 дней после вынесения постановления. Даже если он наложен незаконно, то продавец потеряет массу времени на аннулирование записи.Порядок действий тут только один:1.

Выяснить, по какому долгу наложен запрет.2. Погасить долг и снять обременение.3.

Продать квартиру по ДКП.В некоторых случаях приставы действительно реализуют арестованную квартиру – если сумма долга большая, а плательщик не предпринимает никаких мер к его устранению.Несовершеннолетние и недееспособныеНесовершеннолетние и недееспособные продавцы – это серьезно препятствие для продажи. За соблюдением из прав наблюдают органы опеки и попечительства.Поэтому для заключения ДКП понадобится:• подобрать альтернативное жилье, не хуже продаваемого;• получить согласие органа опеки и попечительства;• удостоверить сделку у нотариуса.ВАЖНО!

Если эти требования не соблюдены – сделку аннулируют через суд по иску опеки.Материнский капиталПо материнскому капиталу в квартире обязательно выделяются доли детям. Если доли не выделить, а квартиру продать – нарушатся права детей. Сразу после сделки это может не всплыть, но если повзрослевшие дети обнаружат нарушение, то до достижения 21 года у них будет возможность аннулировать в суде все заключенные сделки по квартире.

Пострадает текущий собственник помещения.Разрешение супруга и преимущественное право сособственниковЕсли квартира приобретена в браке, то на продажу обязательно берется согласие супруга. Документ оформляется строго у нотариуса.

Без согласия в письменной форме права нового собственника в ЕГРН не зарегистрируют. Если это требование не соблюдено, супруг может оспорить сделку в течение года – и суд встанет на его сторону.Если речь идет о продаже доли, то у сособственников жилплощади имеется преимущественное право на ее покупку. Для этого все они заранее извещаются о цене продажи.

Если за месяц никто не выкупил долю, ее можно продавать третьему лицу. Если требование не соблюсти, любой долевой собственник будет вправе перевести через суд права покупателя на себя. На это у него есть три месяца с даты ДКП.НаследникиЕсли квартира унаследована, важно, чтобы при оформлении документов не были нарушены права наследников.

Если нотариус попросту кого-то забыл, сделку по продаже могут отменить в суде.Завещательный отказ – еще одно важное обременение жилья. По отказу третьи лица приобретают право пользования данной квартирой на условиях, обозначенных умершим.

После продажи отказ не аннулируется, а покупатель получает помещение с жильцами.Выявить наличие наследников или отказов поможет свидетельство о праве на наследство. Его нужно рассматривать вместе с расширенной выпиской из ЕГРН, в которой указаны все правообладатели жилья.Варианты продажиЕсть два основных способа, с помощью которых возможно продать обремененные квадратные метры:1.

Снять обременение и продать чистую квартиру.2. Продать жилье с обременением, получив согласие третьих лиц.Если запрета на отчуждение нет, но имеются права третьих лиц, то, прежде чем вы продадите жилье, нужно получить согласие (супруга, сособственников, опеки), а затем – заключать ДКП.Погасить обременение перед продажейЕсли речь идет об ипотеке, рассрочке или аресте, то оптимальный вариант – сначала погасить долг, снять запись об обременении и только потом продать жилплощадь.

Как правило, денег на самостоятельное погашение не хватает.

В таких случаях нужно рассчитаться за счет покупателя.Порядок действий:1. С покупателем заключается предварительный ДКП с условием о задатке. В договоре необходимо прописать действия продавца по освобождению квартиры от обременения и сроки этих действий.

О получении денег продавец выдает расписку.2. На полученные деньги погашаются долги. При ипотеке – кредитный договор, при арестах – закрывается исполнительное производство.3.

Далее снимается обременение в ЕГРН. В каждом случае процедура зависит от обстоятельств.

Например, приставы направляют постановление в Росреестр сами, а при ипотеке может понадобиться предъявить в МФЦ справку о погашении долга.4. После снятия записи продавцу выдается новая выписка. Можно заключать основной договор купли продажи.Продать квартиру с обременениемВ зависимости от вида обременения предварительно можно получить согласие заинтересованного лица, после чего такую жилплощадь продать.

При этом в ДКП обязательно должно быть описание обременения и последствия для покупателя, иначе он будет вправе требовать возмещения убытков через суд.Согласие на продажу необходимо получать:• при ипотеке – у банка;• при обременении в пользу продавца – у предыдущего продавца;• при ренте – у рентополучателя;• если продавец в браке – у супруга;• если продавец несовершеннолетний – в органах опеки и попечительства.Риски покупателяЕсли есть обременение, покупатель рискует, что сделка будет аннулирована через суд. Это возможно, если:• на квартире имеется залог;• жилье арестовано;• продавец находится в браке;• есть несовершеннолетний владелец;• имеются сособственники;• если наследники, права которых нарушены;• жилье обременено рентой.В остальных случаях покупатель получит жилье «с сюрпризом» в виде непрошеных жильцов. Избежать рисков поможет своевременная проверка документов на недвижимость и грамотный ДКП.

Продажа недвижимости с обременением – достаточно сложная процедура, но вполне исполнимая.По всем интересующим Вас вопросам звоните 380-85-12

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом. Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности.

Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества. Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  1. подписи сторон;
  2. дата подписания договора;
  3. информация о сторонах сделки;
  4. наименование предмета сделки;
  5. наименование предмета сделки, детальное описание;
  6. момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  7. цена договора;
  8. иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+