Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Ипотека дду через ячейку

Ипотека дду через ячейку

Какие документы я получу

Свидетельства о праве собственности отменили еще в 2016 году — они больше не выдаются. Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации.

При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе. Каждый может получить свой комплект документов в удобное ему время.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму – вам не придется переплачивать.

Платим застройщику

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ.

Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договораКогда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика.

Это называется «раскрыть аккредитив».

Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты.

Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.Наличными платить тоже можно.

Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику.

Берегите эту квитанцию.Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации.
Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

Регистрация сделки

Заключенный договор ДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре, .

Поскольку дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, его нельзя внести в Единый госреестр недвижимости как самостоятельный объект права собственности.

В правильно оформленном ДДУ должны быть прописаны:

  1. подробное описание жилья – квадратура, количество обособленных помещений и балконов в соответствии с проектной документацией (в форме плана или схемы);
  2. условие привлечения средств инвестора (по ДДУ) и способы гарантирования их безопасности (эскроу счета или участие в Компенсационном фонде).
  3. срок готовности квартиры и гарантийный период;
  4. цена квартиры, которая будет принята покупателем после введения дома в эксплуатацию;

Процедуру регистрации соглашения должен проводить застройщик, поскольку именно от него потребуется предоставить основной пакет документов в Росреестр.

Кроме совместно подписанного заявления о внесении записи в ЕГРН, с первым ДДУ девелопер подает, :

  1. подтверждение уплаты взносов в компенсационный фонд или данные банка, открывшего эскроу счет.
  2. план многоквартирного дома;
  3. разрешение на строительство и проектную декларацию (по желанию, поскольку госструктура может получить их по схеме межведомственного взаимодействия);
  4. сведения о размере уставного фонда или договор поручительства по обязательствам, если собственного капитала компании не хватает;

Последующие соглашения о долевом участии пройдут для застройщика легче, поскольку не потребуют повторного представления всех проектных документов.

Регистрация ДДУ возможна только после уплаты госпошлины, возмещение которой возлагают на клиента (для физлиц эта сумма будет равна 2000 рублей). Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.
Кроме того, застройщики обычно сами выбирают способы юридического сопровождения сделок, поэтому затраты на оформление договора могут превысить 15 000 рублей.

Проконтролировать исполнение обязательств девелопера можно через онлайн услуги Росреестра, путем получения выписки о внесении записи о подписании ДДУ. Важно! До тех пор, пока покупатель не получить подтверждение о регистрации ДДУ в Росреестре, перечислять взносы по уплате стоимости приобретаемого жилья нельзя.

Особенности сделок с залоговыми объектами

✅Продать таким образом можно квартиру, комнату, апартаменты, дом с земельным участком («вторичка») ✅Ипотечный кредит продавца и будущий кредит покупателя должны быть оформлены в Сбербанке ✅Для оформления сделки нужно обратиться в центр ипотечного кредитования в том отделении Сбербанка, где был выдан ипотечный кредит продавцу ✅Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов в таких сделках не применяется ✅В договоре купли-продажи должны быть прописаны обязательные условия (см. пункт 3) ✅Если остаток задолженности по кредиту продавца больше стоимости квартиры (продает дешевле, или из-за разницы в курсе, когда кредит долларовый), у продавца на счете должны быть деньги в размере разницы между остатком кредитной задолженности и стоимостью квартиры, чтобы в итоге можно было полностью закрыть его кредит ✅Если клиент хочет купить залоговый объект за собственные средства, то банк в этом процессе не участвует, все регистрационные действия возможны после погашения кредита и снятия обременения

Переуступка ДДУ с ипотекой. Вариант документооборота

Добрый день Михаил.

Рискну Вам предложить одну схему, не указанную в Ваших вариантах.

Между Цедентом и Цессионарием подписывается договор уступки права требования. В договоре прописывается, что право требования находится в ипотеке у банка и что Цедент до такого то числа обязуется погасить ипотеку и прекратить запись в ЕГРН.

Также прописывается порядок расчетов, согласно которому в день подписания договора Цессионарий передает Цеденту деньги в сумме равной непогашенному кредиту, а оставшуюся сумму передает, например, после регистрации.

Деньги в размере суммы непогашенного кредита покупатель передает по расписке.

Они вместе идут в банк Цедента и вносят деньги в погашение кредита. При этом Цеденту нужно заранее написать заявление о досрочном погашении, чтобы деньги списались со счета Цедента именно в день их внесения. Таким образом, получается, что согласно п.

1 ст. 352 ГК РФ ипотека считается прекращенной и остается просто погасить регистрационную запись в ЕГРН.

В этот же день стороны подают в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации договора уступки права требований и одновременно Цессионарий подает заявление о приостановлении регистрации, условно на 2 месяца.

Далее, в зависимости от порядка банка, Цедент снимает обременение с права требования. Как только запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена, Цессионарий подает в Росреестр заявление о возобновлении регистрации и ему регистрируют договор уступки. Идея с подачей заявления на регистрацию договора и одновременным приостановлением состоят в том, что Цессионарий уверен, что Цедент не поступит не добросовестно и не продаст после погашения записи об ипотеке право требований другому лицу, поскольку существует поданное заявление на регистрацию договора уступки.

Некоторые, при определенном уровне доверия сразу на регистрацию не подают, а ждут прекращения ипотеки Цедентом, а только потом обращаются за регистрацией договора уступки. Если Цессионарий на такую схему идет, то ее тоже можно использовать. Основные риски тут именно у Цессионария.

Я предлагаю данную схему, так как сам ее не раз использовал на практике. Однако сразу уточню, что я не возьмусь сказать за Ваше регионально отделение Росреестра. У нас все проходит без проблем. Схема через заключение договора займа в принципе тоже рабочая. Только получается, что возврат займа ничем не обеспечен и с точки зрения Цессионария я бы на нее не пошел.
Только получается, что возврат займа ничем не обеспечен и с точки зрения Цессионария я бы на нее не пошел.

Схема с предварительным договором вообще не защищает Цессионария. Удачи

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты.

Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  • Ваши паспортные данные.
  • Страхование ответственности застройщика.
  • Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  • Стоимость квартиры.
  • Дата сдачи новостройки.
  • Реквизиты застройщика.
  • Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  • Строительный адрес дома.
  • Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  • Этаж и предварительный номер квартиры.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты.

Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор.

Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно.

Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках.

При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ.

Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен , что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.
Не исключен , что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно. Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте. Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика.

Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов. В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства.

Для связи с нами зайдите в специальный раздел , где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте. Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья?

Поделиться с друзьями:

Покупаю квартиру по ДДУ в ипотеку. Банк просит ДДУ. Должен ли договор быть подписан уже? Может ли банк отказать в ипотеке?

И как быть потом?

+1Виктор К.

· 7 февр · 1,2 K2ИнтересноЕщё · 18Ипотечный брокер. Эксперт по ипотеке на телеканалах РБК, Мир24.Вы сможете купить такую квартиру по ДДУ, только в том банке, который аккредитовал застройщика и дом, в котором планируете покупать, уточните у застройщика, в каких банках аккредитован данный дом.Тогда проблем не будет.1 · 664Комментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также · 10Доброе утро.

Ситуация распространенная не удивляйтесь.

Можете расспросить застройщика подробнее, но в моей практике застройщик обычно объясняет так: несколько квартир с запасом оформляются в «свою же» собственность для расчета этими квартирами с поставщиками (стройматериалы, подряды .). Не понадобившиеся квартиры потом продают. Можете для подстраховки обратиться в МФЦ (РОСРЕЕСТР).

и узнать, не было ли проблем у других покупателей. 3 · 2,9 K · 5Нет!!! Однозначно!!!

Вы собственник? Или покупатель?

Если собственник, то вы нотариально заверенное обязательство в опеку давали, о том, что как погасите ипотеку обязуетесь выделить доли детям.

Поэтому гасите долг банку, выделяете доли, потом только возможна сделка.61 · 4,7 K · 40Ипотека live — команда профессионалов в сфере ипотечного кредитования и подбора. · ОтвечаетКлиента банк смотрит от 1 до 5 рабочих дней, в зависимости от суммы кредита. А сам объект недвижимости, если именно от застройщика у вас договор долевого участия — 2-3 рабочих дня.

2 · < 100 · -9✅взыскание неустойки с застройщика. ❗бесплатная>Здравствуйте!Застройщик просрочил срок сдачи дома, и вы планируете самостоятельно взыскать неустойку?

Тогда вам сюда. Ниже мы рассмотрим основные этапы самостоятельного взыскания неустойки с застройщика.Подготовка и подача претензии застройщикуПретензию можно подать застройщику нарочно. Для этого нужно распечатать претензию в двух экземплярах и подписать. Один экземпляр остается у застройщика, на втором последний ставит отметку о принятии.В идеале должны быть следующие данные: подпись, должность, ФИО лица, принявшего претензию, дата, входящий номер, печать застройщика, но на практике это встречается редко.

Как правило, застройщик ограничивается подписью и датой принятия документа.Подготовка и подача в суд искового заявленияНаписание искового заявления начинается с выбора суда, в который мы идем.Если вы являетесь физическим лицом, приобретали квартиру для проживания, а не для извлечения из нее прибыли, исковое заявление подается в районный суд.Потребитель имеет право выбора суда из следующих вариантов:· суд по вашему месту жительства;· суд по месту нахождения квартиры;· суд по юридическому адресу застройщика;· суд по месту заключения договора.Предпочтительным является первый вариант — по месту жительства истца (в том числе по месту временной регистрации), так как данные суды, как правило, не перегружены исками к вашему застройщику.Если истцом двое или несколько, можно идти в суд по месту жительства любого из них.Бывает и такое, что все указанные адреса относятся к подсудности одного суда. В данном случае нужно идти туда.В иске нужно заявить следующие требования: прошу взыскать с ответчика в пользу истца:· неустойку в сумме …· компенсацию морального вреда в сумме …· штраф 50% за отказ застройщика добровольно удовлетворить требования потребителяВыступление в судеНа данном этапе нужно вкратце изложить свои требования в суде. Как правило, судьи не любят, когда истцы зачитывают исковое заявление, цитируют статьи, поэтому здесь нужно грамотно и коротко остановиться на основных моментах.Также будет полезным еще до судебного заседания поискать возражения вашего застройщика на исковые заявления других дольщиков.

Их можно найти в интернете, на форумах, спросить у соседей и т.п. Также можно в ознакомительных целях поучаствовать в качестве слушателя в других судебных заседаниях Застройщика.

Судебные заседания по данной категории дел являются открытыми, поэтому вам не могут отказать в присутствии в заседании. Заранее зная позицию застройщика по делу, вам будет проще возражать на его аргументы.Взыскание денежных средств на свой расчетный счетПосле вступления Решения в силу, вы уже можете получать неустойку, присужденную судом.

Самый быстрый и действенный способ — отнести исполнительный лист в банк, где открыт счет застройщика. Название банка можно посмотреть в договоре долевого участия или узнать другими известными вами способами.Если в данном банке нет денег или вы не знаете, в каких банках ус застройщика есть счета, нужно написать заявление в налоговую инспекцию по юридическому адресу застройщика.

К заявлению приложить оригинал и нотариальную копию исполнительного листа. Налоговая выдает справку с перечнем счетов должника.Зная названия банков, вы сможете легко взыскать деньги на свой счет.Если ни на одном счету застройщика нет денег, — это очень плохой знак.

Нужно идти к судебным приставам.12 · 150 · 262Сначала банк может затребовать погашения полной суммы ипотеки а затем обратившись в суд продать ее с торгов, и разницу в цене вернуть вам. ТАк что как то так. · 1,1 K · 411Все риэлторские услуги: покупка, продажа, обмен, аренда жилой и коммерческой нед.

· ОтвечаетПри любой крупной покупке, в том числе и недвижимости в новостройке, необходимо уделить должное внимание моменту юридической безопасности сделки.

А так как приобретать объект вы будете у застройщика, то в первую очередь, необходимо проверить организацию, поэтому попросите до заключения сделки и подписания всех бумаг предоставить вам все необходимые документы. Помимо этого, требуется изучить расположение объекта и его инфраструктуру.

По возможности оцените качество материалов, из которого производится строительство, проект и год постройки.

Также следует обратить внимание на наличие парковки, лифта и закрытой территории.

Перед подписанием договора, его нужно тщательно изучить, в нем обязательно должна содержаться вся информация о характеристике объекта, сроках окончания и начала строительства, цена договора, порядок оплаты и гарантии на недвижимость, описание непредвиденных обстоятельств, срок действия договора и реквизиты сторон. Читайте также как совершить безопасную покупку квартиры в новостройке по ссылке: С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!2814 · 14,8 K · 103ОтвечаетВ одностороннем порядке условия о цене изменить нельзя (исключение технические метры, когда предварительно площадь в договоре одна, а по факту ввода жилья немного отличается).

Но нужно смотреть ваш договор, как в нем прописан порядок регистрации договора.

Там должно быть написано, кто, как и когда подает договор на регистрацию.

Также в договоре должны быть пложения, что будет, если одна из сторон уклоняется от его регистрации. В случае, если переговоры с застройщиком не помогут, то направляйте претензию о необходимости исполнить договор, а потом через суд принуждайте его. · 380 · 1,4 KВряд ли, тем более время много прошло.

У вас в кредитном договоре, наверняка есть пункт, согласно которому, если и можно отказаться от страховки, тогда вы будете платить кредит по повышенному проценту. Сумму, на которую банк заранее нацелился, чтобы поиметь с клиента, он не упустит.Судите сами, сегодня банки предлагают взять кредит под 10-12% годовых, а вкладчиков заманивают процентами по вкладам 7-8.

И какая у них будет маржа, 2-5 %? Это при инфляции в 12-15%! Банкиры не сумашедшие, чтобы работать себе в убыток. Страховка кредита это тот самый подводный камень, на который напарываются все заёмщики.

Реально она увеличивает процент по кредиту до 24-х %. Это легко определить даже без вычислений.

Если банк, например Сбер, предлагает держателям дебетовых зарплатных карт оформить кредит онлайн, то уж никак не меньше 23,9%.То что предлагаемая кредитная карта «золотая» не стоит обращать внимания, это обычная замануха.Возможно вам удастся пробить брешь в обороне банка, попытка не пытка.

Тогда вы одержите свою маленькую победу, без потерь отказавшись от страховки. Желаю вам успехов.103 · 22,3 K · 784Управляющий партнер Юридического Бюро. Простые юридические решения сложных.

· Вам необходимо в первоочердном порядке выяснить, применяется ли в отношении банкрота параграф 7 главы IX ФЗ «О банкротстве» о банкротстве застройщиков. Если применяется, в соответствии с процедурой, предусмотренной данным законом — включаться в реестр требований, предоставить все необходимые документы, и в зависимости от стадии строительства МКД либо ожидать завершение строительства, либо ожидать передачи квартиры в собственность от конкурсного управляющего.

Если не применяются специальные положения закона о банкротстве — включайтесь в реестр, требуйте применения главы о банкротстве застройщиков, 42 · 2,4 K · 38Подробно об эскроу-счетах простым языком: Следует знать, что процентов по эскроу-счету банк не начисляет. Вознаграждение банку не выплачивается.

Деньги на эскроу-счетах подлежат обязательному страхованию.

Сумма страховки – 10 000 000 рублей.В случае если во время выполнения обязательств по эскроу-договору у банка будет отозвана лицензия или он разорится, возврат средств будет произведен в порядке и объеме, описанном в статье 177 ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ».

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+