Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как рассчитывается место общего пользования нормативный документ

Как рассчитывается место общего пользования нормативный документ

28. Могу ли я увеличить площадь садового участка на 10% за счет мест общего пользования.

28.1. Увеличить площадь садового участка сможете, но только путем проведения общего собрания членов СНТ. Вам помог ответ? Да Нет 28.2.

Сможете только если Вам позволят это сделать на общем собрании членов СНТ, правда даже если и позволят потом оформлять это замучаетесь.

Вам помог ответ? Да Нет

Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета.

И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ.За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах.

А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.Основные положения стандартаСогласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor). Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом.

Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:- площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;- площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т.

д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.Статья опубликована в журнале №4, 2009Стандарт

«ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях»

.

Оригинальное название

«ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings»

.

Рубрика:

  1. , эксперт журнала «Недвижимость. Строительство. Право», руководитель отдела консалтинга и оценки компании Praedium, г. Москва

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера.

Использование мест общего пользования в многоквартирном доме

Добрый день! Вопрос, аналогичный, вопросу от 29.08.2012 по поводу использования общего холла на этаже.

Дом-новостройка. На этаже у нас 4 квартиры.

С соседями, с которыми у нас смежные квартиры, хотим поставить дверь-перегородку, разделяющую холл, так, чтобы не нарушать ни права остальных двух соседей, ни правила пожарной безопасности. Имеем ли право это сделать, и какие согласования/согласия нам для этого нужны.

Какую дверь при этом нужно ставить (с вентиляционными окнами и т.д. Заранее спасибо за ответ, Юрий (г. Москва) 24 Ноября 2016, 18:13, вопрос №1452145 Юрий, г.
Москва

    ,

800 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (5) получен гонорар 33% 10,0 Рейтинг Правовед.ru 27438 ответов 10020 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Добрый день Юрий.

Для начала надо выяснить, кто принимает решение относительно установки такой двери. В указанных целях следует ознакомиться с уставом ТСЖ, ЖСК или договором с управляющей компанией (смотря кто у Вас). Из этих документов может следовать, что общее имущество передано с согласия жильцов в оперативное управление обслуживающей организации.
Из этих документов может следовать, что общее имущество передано с согласия жильцов в оперативное управление обслуживающей организации.

В такой ситуации необходимо будет обращаться в правление ТСЖ, ЖСК или УК.

Если же нет, то разрешение на установку двери дают все собственники квартир в доме, а не только Ваши соседи по лестничной клетке. Чтобы избежать проблем для этого можно организовать заочное собрание собственников и получить согласие.

Кроме того при установке двери следует учесть расположение электросчетчиков.

24 Ноября 2016, 18:25 1 0 10,0 Рейтинг Правовед.ru 14678 ответов 4805 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г.

Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 10,0рейтинг

Дом-новостройка.

На этаже у нас 4 квартиры. С соседями, с которыми у нас смежные квартиры, хотим поставить дверь-перегородку, разделяющую холл, так, чтобы не нарушать ни права остальных двух соседей, ни правила пожарной безопасности. Имеем ли право это сделать, и какие согласования/согласия нам для этого нужны.ЮрийДобрый день.

Поскольку дверь Вы будете размещать в места общего пользования, то есть будете использовать общедомовое имущество, то в таком случае Вам необходимо получить согласие общего собрание собственников МКД. ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); Ст.

44 ЖК РФ2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Если согласия не будет Вас могут обязать демонтировать дверь. 24 Ноября 2016, 18:26 0 0 получен гонорар 33% 2087 ответов 583 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Федько Мария Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 2087ответов
  2. 583отзыва

Здравствуйте, Юрий.

Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Пользование имуществом (в вашем случае это общий холл на этаже) находящимся в общей долевой собственности осуществляется осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

То есть на общем собрании собственников помещений многоквартиного дома можно рассмотреть данный вопрос. ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.ГК РФСтатья 247.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности1.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 24 Ноября 2016, 18:27 1 0 10,0 Рейтинг Правовед.ru 20668 ответов 7941 отзыв эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 10,0рейтинг
  2. эксперт

Дом-новостройка.

На этаже у нас 4 квартиры. С соседями, с которыми у нас смежные квартиры, хотим поставить дверь-перегородку, разделяющую холл, так, чтобы не нарушать ни права остальных двух соседей, ни правила пожарной безопасности. Имеем ли право это сделать, и какие согласования/согласия нам для этого нужны. Какую дверь при этом нужно ставить (с вентиляционными окнами и т.д.

Заранее спасибо за ответ, Юрий (г. Москва)ЮрийЮрий, добрый вечер!

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса 2.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.4.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 2.

В состав общего имущества включаются:а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования),в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);То что у вас на площадке 4 квартиры не значит что площадка является общим имуществом собственников указанных квартир — это все равно общедомовое имущество принадлежащее всем собственникам помещений в мкд. Соотвественно на законных основаниях вы его забрать себе путем установки перегородки не можете.

Любой собственник может обратится с жалобой в ГЖИ и дверь обяжут демонтировать. Т.е. можно поставить но до первого «доброжелателя». 24 Ноября 2016, 18:28 1 0 получен гонорар 33% 9322 ответа 4654 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Раменское Бесплатная оценка вашей ситуации Имеем ли право это сделать, и какие согласования/согласия нам для этого нужны.ЮрийЗдравствуйте, Вам необходимо получить согласие всех жильцов, т.к.

будет установлена дверь на территории общего имущества, для этого необходимо собрать собрание и на повестку дня поставить вопрос об установки двери Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 45]3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Статья 46.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 46]1.

Рекомендуем прочесть:  Ижс условия постройки дома

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование,принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней п Если проголосует более 50 %, то вправе будете установить дверь, если нет, то нерадивый сосед может обратиться с жалобой в жил инспекцию, либо в суд с требованием демонтировать дверь и суд обяжет демонтировать Какую дверь при этом нужно ставить (с вентиляционными окнами и т.д.ЮрийОграничений закон не устанавливает, на Ваше усмотрение 24 Ноября 2016, 18:45 1 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы 28 Февраля 2018, 14:12, вопрос №1922075 29 Июня 2016, 16:54, вопрос №1299525 16 Апреля 2015, 19:47, вопрос №806548 14 Ноября 2017, 14:04, вопрос №1811800 24 Августа 2017, 18:57, вопрос №1733573 Смотрите также

Раздел мест общего пользования

Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодексаРоссийской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат вкоммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодексапредусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнатыв коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, чтопредметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст.

16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.

С уважением.

Ответственность за неуплату

На основании договоров с ресурсоснабжающими компаниями, ТСЖ и УК несут обязанность по оплате предоставленных ресурсов, так как относятся к исполнителям коммунальных услуг. Поставщик энергоресурса имеет право подать в суд за неуплату с требованием взыскать задолженность, и суд, в большинстве случаев, эти иски удовлетворяет.

В свою очередь, УК и ТСЖ подают иски на взыскание долга с собственника, так как в его обязанностях оплачивать предоставленный ему коммунальный ресурс.Реформирование жилищно-коммунального хозяйства приносит ряд новшеств, с которыми жители страны не всегда могут сразу разобраться. Появление в квитанции нового пункта «электроэнергия МОП» не стало исключением. Плохая осведомленность населения о том, что из себя представляет эта услуга, приводит к нежеланию ее оплачивать.

Каждому собственнику следует знать, что электроснабжение помещений, относящихся к местам общего пользования – услуга, которая существовала всегда, но выделилась в отдельный вид относительно недавно, поэтому обязанность по ее оплате лежит на его плечах. Для разрешения проблем или споров, связанных с предоставлением данной услуги, рекомендуется обращаться в УК.

Коридорные споры. Арендуешь помещение — плати за места общего пользования

(Кондратьева О.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 16) КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ.

АРЕНДУЕШЬ ПОМЕЩЕНИЕ — ПЛАТИ ЗА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ О. КОНДРАТЬЕВА Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток. Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр.

Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться. С точки зрения закона и суда В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем.
С точки зрения закона и суда В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов.

В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами: 1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную; 2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь. Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы.

Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату. Принцип свободы договора, закрепленный в ст.

421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

, где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, <…> применяя п.

3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды».

Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей. На практике встречаются следующие ситуации. 1. В договоре объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв.

м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв.

м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв.

м» или упрощенно «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)».

Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14); — законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09).

Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение; — условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2); — в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003); — технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). 2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков).

Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают: 1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом; 2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10). Таким образом, можно сделать следующие практические выводы.

Во-первых, при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества.

Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта. Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения. Пути решения конфликта Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел.

Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно.

Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК).

Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно.

Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно. Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст.

249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.

2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр.

(Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы.

При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан. Гора с плеч арендатора Непростая на первый взгляд ситуация с «разделом» мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом.

В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным.

Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями.

Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования.

Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой.

Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты.

Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров. ——————————————————————

Жилой многоэтажный дом

Для строения, в котором на законных основаниях находятся (проживают) люди, места для общего пользования устанавливаются согласно конструктивным особенностям помещений (помещения) государством (органами соответствующей ветви власти в данном государстве – в России), в том числе разнообразными специальными органами местного самоуправления.Цель установления такого порядка – выполнение обязанностей, относящихся к содержанию имущества, контроля за надлежащим его содержанием либо для конкурсного отбора организаций, которые занимаются управлением данным объектом.Что именно включается в состав таких мест общего пользования:

  1. Чердачные и техно-эксплуатационные этажи.
  2. Различного назначения , находящиеся внутри многоквартирного дома, но те, которые не позиционируются, как конструктивные элементы построения квартир и их “геометрии”, предназначающиеся для индивидуального пользования владельцем (владельцами), предназначенные для обслуживания дома, жильцов (больше, чем 1-го жильца).
  3. Крыша (крыши) дома.
  4. Окна и двери тех комнат и помещений, которые служат целям общего использования.
  5. Трансформаторные будки (трансформаторные подстанции), которые обслуживают этот строительный объект и все относящиеся к нему объекты, а также обслуживание самих жильцов, причем не находящихся в одной лишь .
  6. Системы удаления дыма и других продуктов горения из квартир, возникших в результате пользования газовыми плитами, колонками и другими приборами, использующими любое топливо, для которого они предназначены.
  7. Внутридомовые приспособления для пожарной и дымовой сигнализации, противопожарного трубопровода вплоть до начала индивидуальных подобных средств защиты от огня и предотвращения отравления.
  8. Оборудование, которое обслуживает более одного жильца либо жильцов из одного жилого помещения, а также сервисные дополнительные площади внутри постройки, задействованные в обслуживании такого оборудования.
  9. Площадки, предназначенные для удобного прохождения к жилью или выходу из дома, лестничные клетки, лифты, лифтовые шахты. Коридор (коридоры), помещения специального назначения (например, колясочные комнаты и помещения).
  10. Приборы учета потребления ресурсов (холодной, горячей воды и др), которые расположены на территории дома и придомовой территории. Клапаны, краны, другие открывающие приспособления на трубах и других коммуникациях дома, в том числе разводки от внутриквартирных стояков, воронок, приспособлений для их прочистки, отводов, тройников, крестовиков, переходников (переходов труб) до первого соединения со стояком, не находящегося в общем пользовании, а также всего того оборудования, которое находится в описываемой системе и является неотъемлемой и обязательной ее частью.
  11. Приспособления и механизмы, которые предназначены для удовлетворения потребностей жильцов в тепле, свете и других благах цивилизации, расположенные в доме или в непосредственной близости от него и выполняющие каждый свою специальную установленную производителем функцию. При этом обязательным условием общественного назначения и пользования является обслуживание этими механизмами более, чем одного жильца.
  12. Детские площадки, спортивные площадки, которые расположены на территории дома или прилегающей к ней территории, которые были построены для эксплуатирования проживающими (их детьми).
  13. Тепловые пункты и специальные устройства для обогрева квартир (а также их жителей), если они находятся на балансе этого жилого многоквартирного дома.
  14. Инженерные ревизионные системы, вентили, иного рода краны, которые призваны регулировать работу любых общего пользования , предназначенных для обслуживания жильцов дома. Вытяжки, их заглушки, запорная арматура для систем теплоснабжения, общедомовые, то есть коллективные приборы для учета потребляемого ресурса.
  15. Несущие конструктивные элементы здания, находящиеся в помещениях общественного использования.
  16. Системы кабельного телевидения, радиовещания, расположенные на территории дома до границы с личной территорией (квартирой, например), находящейся в собственности у частных лиц.
  17. Земля и земельный участок, находящийся непосредственно под домом (на котором стоит дом), а также прилегающие к дому земельные участки, границы которых определены законодательством, а также легитимными договорами и другими официальными законными , утверждающими право собственности вместе с правами на дом. Данные об этом должны быть подтверждены соответствующими документами, выписками из кадастра (кадастрового учета).
  18. Ограждения (заборы) и другие конструкции, выполняющие роль забора.
  19. встроенные (например, находящиеся в подвальном этаже под домом) либо оформленные, как часть недвижимого объекта, о котором идет речь.
  20. Бойлерные и другие специальные служебные площади.
  21. Приборы для учета потребленной электроэнергии, если учет производится на дом или часть дома (подъезд), несколько или помещений, а также все специальные затворы и ручки, относящиеся к системе регулировки и снятия показаний с этих приборов. Также в данную категорию включаются шкафы, являющиеся специальным оборудованием, без которого невозможна нормальная, безопасная эксплуатация электрических сетей и подачи электричества конечным потребителям, находящимся и проживающим в доме.
  22. Внутренние системы для отопления либо охлаждения атмосферного воздуха, вплоть до первого запорного крана, то есть любого переключающего (отключающего) устройства и трубам, ведущим в общественные сети, являющиеся уже города, села, громады и так далее.
  23. Объекты, служащие для ограждения внутри (перила лестниц общественного назначения, парапеты).

В общем, все то, что предназначено для создания комфорта жильцов дома и находящееся на его территории, а также на прилегающих участках, относится к местам общего пользования.

Содержание мест общего пользования в многоквартирном доме

Проведение ремонтных работ мест общего пользования и поддержание их в эксплуатационном состоянии, относится к обязанности всех жильцом, с регламентацией на уровне законодательства. Насколько часто необходимо проводить ремонтные работы мест, предназначенных для общего пользования?

Нормативным актом, устанавливающим порядок использования и содержания мест для общего использования, является ЖК РФ и Постановление Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.

«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме и правил изменения объема оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, в случае оказания услуг и проведения работ по содержанию, управлению и ремонту общедомового имущества ненадлежащего качества и/или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность»

.

Исходя из этого документа, весь перечень мест общего пользования, размещенных в многоквартирных домах, включительно с коммуникациями, должен постоянно находиться в исправном состоянии. Для этой цели владельцы помещения обязаны вовремя и по мере надобности выполнять текущий ремонт. Срок, отведенный для осуществления этого ремонта, документально не регламентирован.

Определенные условия могут содержаться в договоре по управлению и содержанию жилого дома. Там может указываться конкретная периодичность в проведении косметического ремонта фасадов, подъездов, придомовых и прочих территорий, которые не нуждаются в систематическом проведении текущего ремонта.

Проведение капитального ремонта должно оговариваться отдельно, а срок, отведенный на него, должен быть утвержден решением общего собрания собственников дома.

Необходимость выполнения работ капитального характера может быть установлена при составлении акта обследования определенных проблемных мест, предназначенных для общего пользования, непосредственно при их эксплуатации. При этих обстоятельствах, на собрании собственников жилья может быть принято решение о необходимости проведения ремонта капитального типа определенного места, предназначенного для общего пользования, не соблюдая ранее принятый график. ЖК РФ предусматривает максимальный период, отведенный для выполнения работ капитального плана, который для подъездов составляет пять лет.

Необходимость в текущем ремонте может возникать, только исходя из его надобности. Период выполнения ремонтных работ в подъездах, как капитального, так и косметического характера, определяется коллективным способом, учитывая пожелания каждого жильца.

Вполне понятно, что заменять окна в подъездах и проводить ремонтные работы на магистральных узлах системы отопления лучше всего в летний период, в то время как любые работы, связанные с покраской потолков и стен, перил, размещенных на пролетах лестниц, а также ремонтом лестниц и полов, проводятся без привязки ко времени года.

Кто оплачивает ремонтные работы, проводимые в местах общего пользования?

Ремонтные работы, связанные с местами общего пользования, включены в структуру услуг, которые оказывает УК. Оплата за ремонт капитального и косметического характера включена в структуру ежемесячно оплачиваемой жильцами суммы по эксплуатации и управлению. Объем оплаты утверждается каждый год на общем собрании жильцов.

Чтобы утвердить сумму, нужен кворум, то есть 50 процентов и плюс хотя бы один голос от общего числа владельцев квартир в доме. В случае принятия собранием владельцев решения о проведении ремонтных работ с улучшениями капитального плана, к примеру, с монтажом новой двери при входе в подъезд, оборудованной кодовым запорным устройством, монтажом новых окон в подъездах, ремонтными работами, касающимися улучшения дорожной поверхности перед фасадом и т.

п., расходы дополнительного характера могут быть разделены между собственниками квартир, в объеме, пропорциональном размеру их фактической доли собственности. Вмести с этим, расходы по общему текущему ремонту, так или иначе, должны выполняться с учетом ежемесячной фиксированной платы.

И лишь улучшения должны быть зафиксированы отдельной сметой, с оплатой за счет дополнительно собранных средств. У владельцев жилых помещений в доме есть полное право осуществления контроля процесса выполнения ремонтных работ и получения полных данных по их объему и цене.

Подобные сведения должны предоставляться управляющей компанией или ТСЖ в срок, равный пяти дням, исчисляемый с момента направления соответствующего запроса.

Важно знать, что сумма, соответствующая объему не оказанных по факту управляющей компанией услуг, должна возвращаться на основании отдельного заявления жильцов.

К сожалению, контроль за соблюдением требований жилищного законодательства касательно ремонтных работ и обслуживания мест, предназначенных для общего пользования в доме, собственники квартир вынуждены осуществлять самостоятельно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам: +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 100 из 145 читателей считают Запись полезной.

Поделиться: Рубрики

  1. (1 044)

О недвижимости простыми словами Контакты РФ, Удмуртская Республика, г. Ижевск ул. Холмогорова 59 ТЦ «7 дней», офис 231, Интернет издательство «МАВИ», индекс 426011 © Copyright 2020, . Все права защищены.

Информация об изменениях:

Правительства РФ от 26 декабря 2016 г.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+