Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку

Кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку

Кто платит риэлтору при покупке квартиры в ипотеку

Риэлтор не работает – можно отказаться от его услуг и не платить

Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже – отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант.

После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки. Какие ваши варианты развития событий?

Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения. Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге.

Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации?

Никаких. Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки.

В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре. Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа.

Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.

Затраты на комиссию риэлтора

Стоимость услуг агентства недвижимости в среднем составляет 3 — 4 % от цены квартиры (в Москве эти суммы доходят до нескольких сотен тысяч рублей). В эту сумму входит и часть перечисленных выше дополнительных расходов на сделку купли-продажи: риэлторы подготовят необходимые документы, организуют передачу денег, .

Но размер агентской комиссии в десятки раз превосходит реальные (т.е. обязательные, необходимые) затраты при покупке квартиры.

Покупатель, который считает своим главным богатством время, а не деньги, может смело обращаться в риэлтерское агентство за полным пакетом услуг, не забывая, однако, что реальной ответственности за последствия сделки (подробнее об этом – по ссылке).

Так кто же все-таки платит риэлтору – Продавец или Покупатель?

Для тех, кто решил-таки взять на содержание агента по недвижимости, подскажем, что на рынке принято следующее правило по умолчанию.

Для владельцев квартир (Продавцов) услуги риэлтора бесплатны, т.к. здесь агент понимает, что ему и так уже дают в распоряжение дорогой объект, а уж как он сможет его обыграть, чтобы себя не обидеть – это его проблемы.Покупателю тоже дают понять, что ему не о чем беспокоиться, так как заявленная в рекламе цена квартиры уже включает все комиссионные агента, и дополнительно платить ему ничего не придется.

здесь агент понимает, что ему и так уже дают в распоряжение дорогой объект, а уж как он сможет его обыграть, чтобы себя не обидеть – это его проблемы.Покупателю тоже дают понять, что ему не о чем беспокоиться, так как заявленная в рекламе цена квартиры уже включает все комиссионные агента, и дополнительно платить ему ничего не придется. Вроде бы всем хорошо, все должны быть довольны!Но и здесь есть подвох! «Бесплатные услуги для Продавцов квартир» – отличный рекламных ход, который приятно греет уши владельцам недвижимости.

Но мало кто из них задумывается над таким парадоксом – какой интерес риэлтору бесплатно работать, ведь Покупателю он тоже не объявляет стоимости своих услуг, и счет ему не выставляет? Покупателю объявляется только цена квартиры.Вот здесь и начинается «ловкость рук» настоящего агента по недвижимости.

Ему нужно так выставить цену и организовать передачу денег по сделке, чтобы и Продавец, и Покупатель получали то, что они заказывали, но при этом как можно меньше контактировали друг с другом (в идеале – только на самой сделке, и то под надзором риэлтора).

Почему так?А чтобы скандала не случилось. Ведь несложно догадаться, что цена квартиры, которую называют Продавцу, и цена, которую выставляют Покупателю – это разные цены.

И иногда они отличаются очень существенно.

Настолько существенно, что если Продавец узнает, за сколько на самом деле ушла его квартира, он может и скандал устроить (вот тебе и «бесплатные услуги для Продавца»). Задача риэлтора – контролировать процесс сделки, разводить Продавца и Покупателя квартиры по разным углам, и не допускать чтобы «лишняя информация» всплыла в самый неподходящий момент.Какие существуют в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии Риэлтора по ссылке.Справедливости ради стоит уточнить – такие правила игры чаще применяются мелкими и средними агентствами недвижимости и частными риэлторами.

Задача риэлтора – контролировать процесс сделки, разводить Продавца и Покупателя квартиры по разным углам, и не допускать чтобы «лишняя информация» всплыла в самый неподходящий момент.Какие существуют в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии Риэлтора по ссылке.Справедливости ради стоит уточнить – такие правила игры чаще применяются мелкими и средними агентствами недвижимости и частными риэлторами. Крупные же агентства (в больших городах) могут открыто объявлять о размере своих комиссионных как за продажу объекта недвижимости, так и за его покупку. Традиционно размер таких комиссионных колеблется в диапазоне 2 – 4% от суммы сделки.Правда, не стоит забывать, что в агентстве недвижимости работают АГЕНТЫ.

А это, по своей натуре, авантюрные и независимые люди, которым не платят постоянную зарплату (или платят символический минимум), и они сознательно на это идут. Основной доход агента – это процент с проведенной им сделки.

И это заставляет их изворачиваться и строить комбинации так, чтобы создать себе доход как можно больше. Для этого есть ряд приемов, которые помогают им запутать размер комиссии так, что точную сумму заработка риэлтора не знает ни Продавец, ни Покупатель, ни даже само агентство.Но рассказ про такие приемы – это уже отдельная история из «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА».

— сайт Квартира-без-Агента.ру

Уловка 2 Иллюзия активной продажи и секретные базы

Как работает схема. Агент заверяет продавца, что у него есть собственная уникальная база потенциальных покупателей.

Чтобы оправдать ваши ожидания, он может привлечь целую толпу — друзей или родственников. Они будут звонить и старательно изображать потенциальных покупателей.На первый взгляд такая схема кажется бессмысленной: зачем агенту искусственно увеличивать количество показов? Но бывает, что по договору риелтор обязан лишь помогать продавать, а не гарантировать результат в виде продажи квартиры.

Поэтому большим количеством звонков он сохраняет репутацию и получает за это деньги как за оказанную услугу.Что делать. Не доверять риелторам, которые утверждают, что у них есть огромная база покупателей. У хорошего агента наверняка есть контакты потенциальных покупателей, но это все равно для владельца квартиры ничего не гарантирует.Нормальные агенты регулярно отчитываются клиентам, сколько просмотров объявлений и звонков поступило по их недвижимости, а также сколько просмотров в итоге состоялось.

Они могут присылать полноценные текстовые отчеты на электронную почту или рассказывать обо всем в ходе телефонного разговора — как договоритесь.Конечно, такие отчеты не панацея, показатели в них тоже могут врать. Но честный агент всегда сможет предоставить что-то еще, например скриншоты переписок с потенциальными покупателями.Еще вы можете попросить риелтора составлять отдельные письменные акты о просмотрах, которые должен заполнять и подписывать потенциальный покупатель.

Десять актов, заполненных разными людьми, даже визуально будут выглядеть по-разному — сжульничать здесь уже гораздо сложнее.

Для чего нужен риэлтор при продаже квартиры

Что может сделать полезного для клиента риэлтор, если он, как и сам владелец, занимается поиском потенциального приобретателя, прибегая к услугам всемирной сети Интернет?

Существует несколько весомых причин, по которым при продаже квартиры или дома следует обращаться к услугам риелтора:

  1. у агента есть собственная база клиентов, желающих приобрести жилье, и коллеги, у которых тоже есть потенциальные купцы, что значительно увеличивает вероятность скорой реализации жилища;
  2. обеспечить маркетинговые мероприятия и эффективно прорекламировать объект недвижимости, при этом выставить его перед потенциальными покупателями в выгодном свете;
  3. значительно сэкономить личное время и нервы продавца, отсеивая просто любопытствующих, от действительно заинтересованных в покупке;
  4. маклер способен увязать в единую цепочку клиента со сложной ситуацией, к примеру, если тому надо продать недвижимость, взять ипотеку, и еще использовать материнский капитал;
  5. обеспечить безопасность, проследив и организовав безопасные расчеты;
  6. у специалиста есть несколько способов рекламирования жилья, и, следовательно, больше возможностей донести необходимую информацию до потенциальных покупателей.
  7. провести консультацию в области налогообложения;

Владелец всегда может сделать свой осознанный выбор – пытаться продать самостоятельно, и взять все риски на себя, с возможностью затянуть продажу, потратить уйму времени и сил, столкнуться с мошенническими действиями, либо довериться профессионалу, и осуществить сделку в рамках закона, быстро и эффективно.Несколько очевидных плюсов для работы с риэлтором:

  • Профессионал берет на себя всю организацию процесса. Продавцу остается только подписать необходимые документы, и выполнить условия заключенного соглашения.

    Это существенная экономия времени и сил собственника.

  • Скорость проведения сделки. Как показывает практика, с агентом в разы быстрее, чем самостоятельный поиск покупателя.
  • Обеспечение безопасности оформления продаваемого или приобретаемого объекта. Грамотный маклер способен выявить и исключить потенциальных мошенников и неплатежеспособных клиентов.
  • Соблюдение прав собственника и приобретателя.

    Юридически подкованный специалист не допустит подписания потенциально опасных документов, которые могут в будущем навредить продавцу, или негативно повлиять на достигнутые соглашения.

Индивидуальный подход к каждому заказчику. Жизненные ситуации бывают разными, и зачастую продавцу необходима помощь для сбыта жилплощади.

Квалифицированный посредник всегда найдет выход из положения, обеспечив получение необходимых документов и разрешений, действуя в интересах владельца. Он заинтересован в том, чтобы владелец как можно быстрее продал свой объект недвижимости, или приобрел жилье своей мечты.

Посмотрите фото свидетельство о праве собственности старого образца

Приобретение недвижимости

В случае с новостройками — услуги как правило уже оплачены застройщиками и для покупателя весь сервис по подбору вариантов и сопровождению сделки полностью бесплатен.В случае с покупкой вторичной недвижимости допустимы следующие варианты.

Покупатель обязан заплатить риэлтору, если самостоятельно пришел в агентство и заключил договор на подбор недвижимости.

Организация найдёт подходящие объекты в соответствии с установленными критериями.

Величина платы за услуги в большинстве случаев фиксированная. Существует альтернативная ситуация. Стороны соглашения могут вместе обратиться к одному специалисту.

В этом случае компания поможет клиентам договориться друг с другом и осуществит всю сделку самостоятельно.

Плату предоставляют оба участника процедуры.

Кого нанимать при Покупке Квартиры: риэлтора или юриста?

Вопрос, на который каждый ответит по-разному.Все зависит от того, что именно человеку нужно. Некоторые утверждают, что не нужен вообще никто — все можно сделать самостоятельно с помощью порталов, интернета или банка (при покупке по ипотеке).Давайте разберемся какие функции кто выполняет и какие потребности «закрывает».Что клиенту нужно при покупке квартиры?

Вот представьте, что Вы лично хотите купить квартиру.

Что для Вас важно? Во-первых, цена. Наверняка Вам нужна определенная квартира с какими-то параметрами, в нужном месте за приемлемую цену.

Назовем это соответствие цена/качество.Во-вторых, нужно, чтоб не было негативных последствий приобретения — это безопасность.

За это многие переживают, боясь в перспективе иметь неприятные истории, суды или, не дай Бог, возврат квартиры обратно. В-третьих, важны также удобства и простота в приобретении. Нервы нужно беречь и никому не хочется, чтобы процесс приобретения квартиры превратился в адЪ, после которого жизнь будет навсегда испорчена неприятными воспоминаниями, отягощающими Вашу светлую душу.Ничего не забыл?

Наверняка кому-то будут важны дополнительные нюансы, но вышеперечисленные важны практически всем.Обычно на нашем российском рынке риэлтор — это многостаночник, выполняющий функции переговорщика, юриста, маркетолога, психолога и еще не пойми кого. Хотя в других странах функции юриста и риэлтора разделены, что справедливо.

Но мы пока к этому только стремимся и еще не пришли повсеместно. К слову, в агентствах недвижимости, особенно в крупных, присутствуют обе эти штатные единицы.Но мы отвлеклись.

Итак, вы решили купить квартиру и думаете по какому пути пойти: найти все самостоятельно и нанять юриста на сделку для проверки документов или нанять риэлтора, который будет весь процесс «под ключ» выполнять за Вас? Мне известно большое количество людей, которые выбирают разные варианты, в зависимости от взглядов на жизнь, бюджета.

Платить лишнее никто не хочет, но некоторые, тем не менее, платят больше, чтобы больше и получить.Что же Вам предоставит юрист? Прежде всего безопасность. Он проверит документы, поможет провести сделку и получить квартиру. Если Вам этого достаточно — Вам туда.Если Вам важны также выгода, простота и дополнительные бонусы (например, скидки по ипотеке), то Вам, конечно, к риэлтору (как его выбрать я уже писал, это отдельная тема).

Если Вам этого достаточно — Вам туда.Если Вам важны также выгода, простота и дополнительные бонусы (например, скидки по ипотеке), то Вам, конечно, к риэлтору (как его выбрать я уже писал, это отдельная тема). Более того, безопасность хороший брокер Вам тоже обеспечит, это входит в стоимость услуги при покупке.Расскажу один показательный пример:Изучая рынок своего района, я обнаружил квартиру, которая продавалась (условно) за 18 млн. рублей. Пообщавшись с хозяйкой на предмет того, почему так дорого, я узнал следующее.

  • При покупке риэлтора решила не нанимать: зачем, если есть интернет и квартира нравится?
  • Рынок она не изучала, сколько стОят аналогичные квартиры не знает.
  • Купила она просто потому что квартира понравилась.
  • Квартиру она купила год назад за 19 млн.
  • Обстоятельства изменились и она готова продать за 18, но никто не берет
  • Наняла юриста, который проверил все документы и оформил сделку.

7.

Теперь готова к финансовым потерям, поскольку понимает, что купила дороже, чем могла бы.К слову, подобная квартира должна была стоить на уровне 16 млн.

Это ей сказал бы любой риэлтор, знающий это район. Подытожу: кого выбирать — решать Вам. Просто при этом выборе нужно быть уверенным, что Вы учли все факторы рынка.

Если Вам все эти факторы известны не по рассказам, а «с цифрами», то Ваша жизнь — в Ваших же руках.

Если же Вы что-то упустили. то лучше все же спросить совета. У профессионалов. Только у настоящих ;)До встречи!

О чем нужно знать «на берегу»

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор — недвижимость»:- Размер комиссии должен согласовываться до начала работы. Он подробнейше описан в договоре об оказании услуг и непосредственно связан с объемом предполагаемых работ.Получить комиссию риэлтор однозначно должен после сделки.

Деньги согласно договору должны быть приняты, и подписан акт выполненных работ.Размер комиссии риэлтора может быть изменен в результате форс-мажорных обстоятельств, но только по обоюдному согласию сторон. Поскольку понимание форс-мажора может быть субъективным, необходимо предусмотреть пункт в договоре, где будет оговорено, при каких обстоятельствах комиссия может быть изменена в ту или другую сторону.Ольга Вячеславовна Привалова, менеджер отдела продаж АН «Альфа»: — Средний размер комиссионных в нашем агентстве составляет 3-5% от стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Однако в каждом конкретном случае точный процент определяется индивидуально, в зависимости от объема предстоящей работы. К примеру, если квартира находится в «чистой» продаже, то комиссия составит 2-3%, при обменном варианте — 3-4%, при разъезде (т.е. требуется продажа одного объекта и одновременная покупка двух других) — как правило, 5%.

В некоторых случаях размер комиссионных определяется не в процентах, а в виде фиксированной суммы. Это относится либо к очень дешевым, либо к очень дорогим объектам.

Допустим, от продажи комнаты стоимостью в 500 тыс.

руб. 5% составит 25 тыс. руб. Но, по условиям агентства недвижимости, оплата за полный объем работы по продаже не может быть меньше 50 тыс. руб. Поэтому в таком случае за продажу дешевой недвижимости фактически берется больший процент.

Сумма менее 50 тыс. руб. — это, как правило, сопровождение сделки, когда часть работы проведена клиентом самостоятельно.Стоимость услуг агентства недвижимости складывается из материальных и нематериальных затрат. К материальным затратам относятся рекламные услуги, оформление документов по сделке, затраты на сотовую связь, транспортные расходы. Одновременно на каждую сделку приходится доля страхования ответственности АН, доля содержания офиса и оргтехники агентства.

К нематериальным затратам относится личный труд агента и административного состава, информация, к которой АН имеет доступ, знания, которыми мы оперируем.Комиссия в нашем агентстве выплачивается в день заключения договора купли-продажи, в момент расчета за продаваемую (приобретаемую) недвижимость.

Факт оплаты подтверждается подписанием акта выполненных работ, выдачей квитанции на комиссионные. Хотя на этом этапе работа агентства недвижимости не заканчивается. Иногда фактическая передача квартиры откладывается на 2-3 месяца, и агент контролирует эти вопросы до конца (этот момент фиксируется в договоре изначально).За время ведения сделки размер комиссионных выплат может измениться в тут или иную сторону.

Например, возникла необходимость в оформлении документов по перепланировке, по наследству или изменилась семейная ситуация клиентов (месяц назад хотели разъехаться, потом передумали и предпочли просто купить квартиру побольше). Или клиенты решили купить жилье подороже, и возникла необходимость в заемных средствах и, соответственно, в услугах ипотечного брокера.Разумеется, в договоре изначально оговаривается объем работы и размер комиссионных. Однако на практике агентство часто идет навстречу клиентам.

Чаще объем работы в процессе сделки увеличивается, а размер комиссии остается прежним.

А если клиент обращается повторно или по рекомендации, он может рассчитывать на скидку.

Потому что интересы клиента для нашего агентства стоят на первом месте.А как на Западе?В Америке риэлторы берут за работу 5-7%, в Европе – 4-8%. В среднем, в большинстве стран Европы размер комиссионных риэлтора составляет 5%. А в Дании, к примеру, где агентства недвижимости вынуждены конкурировать с банками и адвокатскими конторами, размер комиссионных за услуги не превышает 2%.При этом прозрачность сделки и данные о недвижимости, которые получает покупатель, заметно отличаются не в нашу — пока — пользу.

Во многих странах принято в обязательном порядке перечислять на сделке все недостатки объекта.Яна Лурье, бизнес-тренер, рассказывала про договор купли-продажи квартиры в Германии: «В нем были описаны даже такие вещи, которые могут сейчас показаться избыточными самому въедливому российскому риэлтору, например, что улица имеет уклон, и около моего дома может скапливаться вода во время паводка. В обязательном порядке указывается, на какой год запланированы городскими властями реконструкция квартала, улицы, покраска дома.

Расписывается вся история с момента строительства, кто со мной граничит справа, кто — слева, кто сверху и снизу. Нотариус три часа рассказывает (зачитывает текст) о всех возможных недостатках моего приобретения».Светлана Столярова, риэлтор и бизнес-тренер (США, Кливленд): «Продавец у нас обязан заполнять специальную форму, называемую Residential Property Disclosure, т.е.

раскрытие правды о состоянии продаваемого объекта жилой недвижимости. У нас в Огайо эта форма — всего лишь на четырех страницах, в Калифорнии, по-моему, на 10 (там климат сложнее, проблем больше, дома дороже). Так вот, форма эта — единственная, которую агенты не имеют права помогать продавцам заполнить, если не хотят, конечно, напороться на большие и очень вероятные судебные неприятности.

Моя обязанность как агента состоит в том, чтобы посоветовать своим клиентам раскрывать все известные им проблемы. Участвовать в обсуждениях типа: а вот как бы скрыть, что у нас протекал подвал три года назад, неразумно и незаконно. Моя обязанность в том и состоит, чтобы проследить, как продавцы фиксируют эту проблему в письменном виде, а не в том, чтобы рекламировать эти недостатки.

Хотя, бывают случаи, когда стоит и в рекламе указать, что дом нуждается в тех или иных исправлениях. У всего есть цена, и у каждого объекта есть покупатель».[i]По материалам электронных СМИ[/i]Фото: serpeika.com

Как оплачиваются услуги риэлтора

Все расчеты с риэлторами должны происходить на основании заключенных с ними договоров.

Поскольку это частные коммерческие фирмы, то цену за свои услуги они выставляют самостоятельно. Обычно цена устанавливается в процентах от стоимости продаваемого жилья.Когда следует уплачивать комиссию риэлтору?

Этот вопрос также решается при заключении договоров с риэлтерскими конторами. Вариантов может быть несколько. Во-первых, расплатиться с агентом можно сразу при подписании договора.

Во-вторых, это можно сделать, когда сделка состоялась не только на бумаге, но и квартира фактически освобождении и готова принять новых хозяев.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+