Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Может ли тсж объединять несколько многоквартирных домов

Может ли тсж объединять несколько многоквартирных домов

03.02.2016 | Особенности многодомовых ТСЖ

Многодомовые ТСЖ, то есть ТСЖ, созданные для управления одновременно несколькими домами, далеко не редкость, поскольку с учетом особенностей расположения домов, количества квартир, особенностей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, действительно иногда целесообразно создавать одно ТСЖ на несколько домов. В соответствии с частью 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ

«товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов»

.

Таким образом, создание ТСЖ на несколько домов возможно только при соблюдении правил ч.

2 ст. 136 ЖК РФ. Часть 2 статьи 136 ЖК РФ в первоначальной редакции устанавливала: «2.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры». Впоследствии законодатель пересмотрел условия создания многодомовых ТСЖ, внеся изменения в приведенную статью ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 N123-ФЗ (далее – Закон 123-ФЗ). Однако, учитывая, что ранее созданные многодомовые ТСЖ в большинстве своем не соответствовали новым требованиям, законодатель предусмотрел, что новые требования не распространяются на многодомовые ТСЖ, созданные до вступления в силу изменений (то есть до 18.06.2011 – дата вступления в силу Закона 123-ФЗ).

Пункт 1 статьи 8 Закона 123-ФЗ устанавливает: «1.

Действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона». Следовательно, многодомовые ТСЖ, созданные после 18.06.2011, должны были соответствовать требованиям, которые не предъявлялись к ТСЖ, созданным до 18.06.2011.
Следовательно, многодомовые ТСЖ, созданные после 18.06.2011, должны были соответствовать требованиям, которые не предъявлялись к ТСЖ, созданным до 18.06.2011.

При этом Законом 123-ФЗ в ЖК РФ были также внесены изменения (части 3 и 4 статьи 140 ЖК РФ), устанавливающие порядок реорганизации многодомовых ТСЖ. Таким образом, фактически был установлен некий «переходный период» (срок окончания которого на тот момент, впрочем, не был установлен) для приведения в соответствие с новыми требованиями путем реорганизации многодомовых ТСЖ, созданных до 18.06.2011. Впоследствии в отношении многодомовых ТСЖ сформировалось мнение, что очень часто ТСЖ, объединяющие несколько домов, создаются вовсе не исходя из целесообразности и рациональности, не вследствие желания собственников самостоятельно управлять своими домами, организуясь в товарищество.

Нередки случаи, когда ТСЖ объединяет десятки, а то и сотни домов, при этом деятельности по управлению домами не осуществляет, а заключает договор управления с управляющей организацией. При этом многодомовое ТСЖ имеет возможность менять УО в более простом порядке, чем собственники при отсутствии ТСЖ. То есть значительная часть ТСЖ, объединяющих существенное количество домов, по факту существуют фиктивно, с целью возможности «увода» домов от одной УО и передачи их другой УО.

Этот вопрос ранее уже рассматривался , опубликованных на сайте «АКАТО». законодатель вновь изменил условия создания ТСЖ, внеся изменения в ЖК РФ, а кроме того, установил обязанность реорганизовать многодомовые ТСЖ, не соответствующие установленным п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ требованиям, в срок до 01 июля 2016 года, внеся статью 5.1 в Федеральный закон от 29.12.2004 N189-ФЗ (далее – Закон 189-ФЗ). Необходимо особо отметить, что реорганизации в срок до 01 июля 2016 года подлежат все многодомовые ТСЖ, не соответствующие требованиям ЖК РФ, в том числе ТСЖ, созданные до 18.06.2011.

Фактически статья 5.1 Закона 189-ФЗ установила окончание «переходного периода», предоставленного для реорганизации именно тех многодомовых ТСЖ, которые были созданы до 18.06.2011. Ссылка на пункт 1 статьи 8 Закона 123-ФЗ о том, что на указанные ТСЖ не распространяются требования п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ, и якобы обязанность их реорганизации не предусмотрена законом, в данном случае несостоятельна, поскольку статья 5.1 Закона 189-ФЗ прямо указывает на необходимость реорганизации всех многодомовых ТСЖ, не соответствующих требованиям п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ, независимо от сроков внесения поправок в указанную норму и сроков создания ТСЖ. В соответствии действующей редакцией п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ «товарищество собственников жилья может быть создано: собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства. Таким образом, мы видим 2 условия создания ТСЖ на два и более дома, которые должны быть одновременно (поскольку перечислены в законе через союз «и»):

  • дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу (то есть участки домов должны быть оформлены, иметь границы в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете недвижимого имущества);
  • в пределах указанных оформленных земельных участках имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

С 01 июля 2016 второе условие будет скорректировано, т.к. с 1 июля 2016 года в п. 1 ч. 2 ст.

136 слова «в данных домах.» будут заменены словами «в данных домах. Перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, определяется в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.».

Таким образом, с 01 июля 2016 г.

вывод о том, может ли ТСЖ создаваться в двух и более домах, можно будет сделать только после изучения Постановления Правительства РФ, которое должно определить перечни видов имущества, которое предназначено для совместного использования несколькими домами. В настоящее время такое Постановления Правительства РФ еще не принято. Кроме того, решение о создании такого ТСЖ на несколько домов принимается в каждом доме отдельно, причем для положительного решения необходимо более 2/3 голосов «ЗА» от 100% собственников дома.

Как быть с теми ТСЖ, которые созданы до изменения 28.02.2015 Закона 189-ФЗ? В соответствии со статьей 5.1 Закона 189-ФЗ товарищество собственников жилья, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным п.

1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, должно быть реорганизовано в порядке, установленном ч.

3 или 4 ст. 140 ЖК РФ, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами. Указанное требование распространяется и на ТСЖ, которые созданы до дня вступления в силу Закона 123-ФЗ (то есть, созданы до 18.06.2011).

Таким образом, если многодомовое ТСЖ не соответствует требованиям ЖК РФ, собственники (члены ТСЖ) обязаны принять решение о реорганизации ТСЖ или избрать иной способ управления домом (УО или непосредственное управление, если в доме не более 30 квартир). Порядок реорганизации ТСЖ предусмотрен ст. 140 ЖК РФ, реорганизация возможна одним из двух способов: разделение или выделение.

140 ЖК РФ, реорганизация возможна одним из двух способов: разделение или выделение. а) разделение 2-х и более домов на ТСЖ в каждом доме (или на ТСЖ, в которых будут дома с выполнением условий ч. 2 ст. 136 ЖК РФ); — проводится собрание собственников помещений одного из домов в составе ТСЖ, собрание принимает решение выдвинуть инициативу о разделении ТСЖ; — проводятся общие собрания собственников всех остальных домов, которые принимают решения о согласии на разделение, решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД (т.е.

для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников). Такие собрания должны быть проведены в каждом доме в течение 2-х лет с момента проведения общего собрания собственников в доме, который первым решил разделиться.; — проводится собрание всех членов многодомового ТСЖ – принимается решение о разделении ТСЖ большинством голосов членов ТСЖ от числа голосов членов ТСЖ, присутствующих на его общем собрании (кворум, т.е. необходимое количество участвовавших, более 50% от 100% членов ТСЖ, решение принимается более 50% от участвовавших).

б) выделение ТСЖ на 1 дом из ТСЖ на 2 и более домов. — решение о выделении ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД, в котором будет создано самостоятельное ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (т.е.

для принятия решения требуется более 50% голосов «ЗА» от 100% всех собственников); — создание ТСЖ в выделяющемся доме производится в установленном порядке через собрание собственников этого дома. Таким образом, мы видим, что реорганизация ТСЖ гораздо проще проводится в порядке «выделения».

И в том и другом случае, требуется подавать документы в налоговую службу о реорганизации ТСЖ от имени многодомового ТСЖ.

Порядок реорганизации:

  1. Составление и подача в ИФНС разделительного баланса и заявления о создании нового юридического лица и об реорганизации существующего (форма 12001) по истечении 2х месяцев с даты начала реорганизации (с момента регистрации в ИФНС процедуры реорганизации).
  2. В течение 3-х рабочих дней со дня принятия решения о реорганизации, необходимо уведомить фонды ПФР, ФСС (простая письменная форма).
  3. Уведомление ИФНС (форма Р12003) о начале реорганизации (в течение 3-х дней с момента принятия решения);
  4. Уведомление всех кредиторов о процедуре реорганизации (простая письменная форма);
  5. Принятие решения (проведение всех необходимых собраний);
  6. Публикация в журнале «Вестник государственной регистрации» сведений о начале реорганизации – 2 раза за 2 месяца;

Последствия невыполнения такими многодомовыми ТСЖ требования реорганизации или не избрание собственниками иного способа управления домом до 01 июля 2016 законодательством не предусмотрены, однако, можно сделать вывод о том, что такое ТСЖ потеряет право управления домом, ведь такое ТСЖ не соответствует ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, а значит, управлять МКД не может. Однако, что произойдет впоследствии, совершенно не ясно.

Вполне возможно, что такое ТСЖ будет управлять до тех пор, пока жилищной инспекцией не будет проведена проверка по данному вопросу и не будет подан иск в суд о ликвидации такого ТСЖ.

Автор:, чтобы узнавать об актуальных статьях и важнейших новостях ЖКХ.

Выход одного дома из многодомового ТСЖ проводится путём выделения МКД из товарищества

Собственники на общем собрании должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: организовав ТСЖ/кооператив, заключив договор управления с УО или, если в доме меньше 30 квартир, выбрав непосредственный способ управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).Собственники имеют право организовать ТСЖ, в которое войдёт сразу несколько многоквартирных домов (ч.

Рекомендуем прочесть:  Размер не являющийся взяткой

1 ст. 135 ЖК РФ). Если собственники в одном из МКД, входящем в многодомовое товарищество, решат выйти из него: организовать отдельное ТСЖ или подписать договор управления с УО – то они должны следовать требованиям ст. 140 ЖК РФ о реорганизации товарищества.Нормы ст.

140 ЖК РФ предполагают два способа реорганизации ТСЖ, куда входят несколько многоквартирных домов: разделение и выделение (ч. ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ). Избрание собственниками жилых помещений дома иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения.

К выбранной управляющей организации перейдёт часть прав и обязанностей ранее созданного ТСЖ.В соответствии со ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица происходит по решению его учредителей.

Если жители многоквартирного дома, входящего в многодомовое ТСЖ, решили выделиться из него, то, в соответствии с ч. 4. ст. 140 ЖК РФ, такое решение принимается на ОСС большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.При этом собственникам отдельного дома на выделение не требуется согласия жителей других МКД, которые являются членами ТСЖ.

Это вытекает из норм, закреплённых в ч.

ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: собственники могут в любое время изменить способ управления своим домом.

Реорганизация ТСЖ

Вопросы вызывала реорганизация ТСЖ, созданных до 10 июня 2011 г. и не соответствующих положениям .А этот пункт говорит о том, что многодомовое ТСЖ создаётся для нескольких МКД:

  1. помещения в которых принадлежат разным собственникам;
  2. с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних с инженерными сетями и другими элементами инфраструктуры.Также многодомовое ТСЖ создаётся для нескольких близко стоящих зданий, строений или сооружений – жилых домов, где живёт одна семья, дачных домов, расположенных на общем земельном участке, или нескольких соседних с инженерными системами и другими элементами инфраструктуры.В в редакции этого же года особенно отмечалось, что положения указанной статьи ЖК РФ не распространяются на ТСЖ, созданные до 18.06.2011.Но в 2014 году для таких ТСЖ в ЖК РФ произошли важные неприятные изменения: отменил послабления. Теперь даже ТСЖ, созданное до 18 июня 2011 года, при несоответствии требованиям жилищного законодательства должно быть расформировано в срок до 1 июля 2016 года, если собственники помещений не выбрали другую форму управления многоквартирным домом.Таким образом, вопрос «А что вы делали до 18 июня 2011 года?» больше не актуален, закон всех уравнял.Примечание РосКвартала: напоминаем вам, что в Минстроя РФ, представлена его точка зрения на применения нормативно-правового акта.Письма министерств и их подведомственных подразделений, разъясняющие НПА, не претендуют на роль общеобязательных государственных предписаний. 16 сентября 2016 7605Полезная статья?-2Поделитесь с коллегами и друзьями
    • Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 37 139 подписчикам Подписаться Восстановить подписку
  3. Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 37 139 подписчикам Подписаться Восстановить подписку

Пример по ТСЖ на базе нескольких домов

После того как дом был построен и запущен в эксплуатацию, Сергей Петрович предложил своим соседям объединиться в одно ТСЖ с соседним домом, аргументируя свое предложение тем, что так управлять общедомовым имуществом будет легче и затраты на содержание дома заметно снизятся.

Соседи послушались и почти единогласно поддержали предложение Сергея Петровича. После этого был составлен протокол, и подписано решение. Когда были поданы документы в налоговую инспекцию, то люди получили отказ, аргументируя тем, что оба дома, несмотря на близкое расположение, имеют различные системы снабжения, а это противоречит требованиям Жилищного кодекса.
Когда были поданы документы в налоговую инспекцию, то люди получили отказ, аргументируя тем, что оба дома, несмотря на близкое расположение, имеют различные системы снабжения, а это противоречит требованиям Жилищного кодекса.

Когда Сергей Петрович встал вникать в проблему, выяснилось, что если они объединятся в одно ТСЖ, то размер обязательных платежей для них только увеличится, поскольку компании, обеспечивающие строение энергоресурсами, значительно повысили цены, в то время как в соседнем доме этого не произошло. В результате жильцы объединились в собственное ТСЖ.

Можно ли войти в состав ТСЖ, объединяющего несколько многоквартирных домов?

ВОПРОС: Прошу разъяснения.Собственники 130-кв.жилого дома намерены расторгнуть договор управления с управляющей компанией и войти в состав существующего ТСЖ (пятнадцать пятиэтажек), граничащего с этим домом.Не вступит ли эта процедура расширения существующего ТСЖ в противоречие с ЖК РФ в связи с введением законом 123-ФЗ (вступил в силу с 18.06.2011г.) изменения, касающегося ограничения количества квартир(не более 30) во вновь создаваемых ТСЖ (п.1,часть 2,ст.136)?Спасибо.

A39, 11.10.2011 Отредактировано: ОТВЕТ: В данном случае создание ТСЖ в нескольких домах будет неправомерным.Вот та часть Жилищного кодекса РФ:Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья1.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.1.1.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.(часть 1.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)2. Товарищество собственников жилья может быть создано:Примечание.Действие пункта 1 части 2 статьи 136 (в ред.

от 04.06.2011) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ).1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;<.> Однако замечу, что, формально, указанная часть ЖК РФ регулирует вопросы создания ТСЖ, а не его расширения или реорганизации.

Возможно, дополнительные разъяснения на этот счёт появятся после принятия нормативно-правового акта, упомянутого в тексте Кодекса.Также помните про часть 2 статьи 147 ЖК РФ:2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.Т.е.

правление ТСЖ должно состоять исключительно из членов этого ТСЖ (собственники помещений в многоквартирном доме). Поддержка сайта

Здравствуйте! Я очень рад, что у меня есть такая поддержка — ВЫ и ВАШ сайт.

В Республике Коми ПОКА ТСЖ не пользуется вниманием местных властей, но в г. ВУКТЫЛ уже созданы два ТСЖ в каждом по одному многоквартирному дому и находятся они в разных районах. Их опыт и размышления мои и моих помощников по созданию ТСЖ в нашем дворе убедительно доказывают, что только несколько домов, а в нашем случае шесть — имеют лучшие стартовые условия на успех — общая территория, общие коммуникации, плата за аренду общедомовой собственности, общий оптимальный аппарат по организации и потом по обслуживанию всех домов.

Но как это сделать — у нас пока только один вариант — это создание в каждом из шести домов своего ТСЖ — соответственно регистрация и уже потом их объединение в одно. Если есть другие варианты — будем рады их услышать. А если нет подскажите как пройти все этапы по созданию и объединению нескольких ТСЖ, чтобы иметь 100% уверенность в будущих судебных разбирательствах и с властями города и с хозяевами управленчиских компаний.

Заранее благодарим и очень надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.

С финансовой стороны вопрос создания ТСЖ на нескольких домах экономически выгоден, поскольку это снижает расходы собственников многоквартирного дома на содержание как минимум управленческого аппарата, так как расходы распределяются между большим количеством собственников. Однако дома, управляемые объединенным ТСЖ, в любой момент могут избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, управляющую организацию или управляться непосредственно.

В настоящее время на практике довольно часто встречаются случаи, когда собственники многоквартирного дома заинтересованы в создании ТСЖ на нескольких домах.

Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ.

Однако закон допускает создание одного товарищества в нескольких домах.

Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Жилищный кодекс РФ оговаривает условия, при которых такое объединение многоквартирных домов допускается:

  • несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках;
  • несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.

ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых многоквартирных домов, поэтому возникают особенности созыва общего собрания:

  1. для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников всех объединяющихся домов;
  2. кворум общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества всех членов товарищества в объединенных многоквартирных домах; даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на общее собрание членов товарищества всех многоквартирных домов;

установления размера платежей:

  1. ежегодно общим собранием утверждается финансовый план на предстоящий год, в том числе и тарифы на содержание и ремонт общего имущества;

управления домами:

  1. организация всех видов работ и услуг осуществляется на весь имущественный комплекс, а не в рамках одного из многоквартирных домов.

Порядок создания одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домах («объединение домов при создании ТСЖ»):

  • Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ.
  • Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п.

    1 ст.46 ЖК РФ).

  • Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений (либо собрания в форме присутствия, либо в форме заочного голосования) по выбору способа управления – создание ТСЖ.

На практике встречаются случаи присоединения домов к уже существующему ТСЖ. Порядок принятия решения о присоединении многоквартирного дома следующий:

  • общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
  • государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.
  • общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (на основании: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);

Согласно действующего законодательства с момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

В вашем случае возможны оба варианта: создание ТСЖ в каждом доме и последующее объединение либо путем слияния в одно ТСЖ, либо учреждение данными ТСЖ совместной некоммерческой организации – ассоциации или некоммерческого партнерства, которому вы поручите функции общего управления, организации работ по содержанию и ремонту и т.д. Либо вы можете сразу создать единое ТСЖ на группу домов.

Решение следует принимать исходя из ваших организационных возможностей, количества квартир в каждом из домов и других местных особенностей.

Собственники одного из домов многодомового ТСЖ могут решить выйти из товарищества

Одно из товариществ собственников жилья в Саратове объединило сразу несколько многоквартирных домов и управляло ими на основании решений общих собраний собственников в этих МКД.Однако жители одного из этих домов провели ОСС, на котором решили выйти из ТСЖ и выбрали управляющую организацию, утвердив условия договора управления.Это решение и выход из ТСЖ не устроили некоторых собственников помещений в доме. Они обратились в суд с иском к инициаторам ОСС о признании незаконным протокол общего собрания.

Истцы утверждали, что на собрании не было кворума, и оно проведено с нарушением требований .Суды были единодушны в своём мнении по поводу этого спора, признав протокол ОСС недействительным.

Но если сосредоточил своё внимание на проверке порядка проведения собрания, то проанализировал соблюдение собственниками процедуры выхода дома из многодомового ТСЖ.

Поговорим об этом подробнее. 10327

Насколько законна регистрация двух ТСН в двух МКД на одном земельном участке единого ЖК

Добрый день, Прошу пояснить следующую ситуацию: Жилищный комплекс построен по единой проектно-сметной документации на двух смежных участках, обнесен единым забором по наружным границам двух участков.

На одном участке построены два многоквартирных дома, обеспечение которых коммунальными услугами автономное: собственная система водоснабжения, крышные котельные, подача газа через единый для обоих домов узел, общие помещения охраны на входных группах в ЖК, в общей эксплуатации офисное помещение и диспетчерская, находящиеся в одном из домов. На втором участке расположен паркинг, элементы озеленения, место для выгула собак, электрощитовая, водозаборный узел.

В каждом доме создано по отдельному ТСН. Состав общедомового имущества не определен. Не понятна принадлежность паркинга и второго земельного участка.

В проектной декларации указано, что застройщик передает под застройку ЖК два собственных земельных участка общей площадью ххх кв.м, в состав общего имущества входит: и далее весь перечень инженерной инфраструктуры, паркинг, элементы озеленения. Председатели ТСН утверждают, что территория второго участка к общедомовому имуществу не относится. При этом несут расходы по содержанию и уборке обоих участков.

Совершенно не очевидно также, каким образом распределяются расходы между ТСН на обслуживание и ремонт общего эксплуатируемого неделимого имущества. Получить информацию от ТСН нет возможности. Отчетность не предоставляют, тарифы устанавливают произвольно, при расчетах голосов членов ТСН общая площадь домов, отражаемая в протоколе, каждый раз разная.

Мой вопрос: насколько законна регистрация двух ТСН в каждом из домов, расположенных в границах одного участка? Существует ли возможность создать один ТСН и, если да, то какова последовательность действий?

Добровольного объединения двух старых ТСН ждать не приходится. 18 Июня 2020, 21:59, вопрос №2803148 Ирина, г.

Москва

    ,

800 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) 7,3 Рейтинг Правовед.ru 606 ответов 208 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Краснодар Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,3рейтинг

Здравствуйте, Ирина, С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ТСН), поэтому отвечая на Ваш вопрос буду оперировать понятием ТСЖ, содержащимся в ЖК РФ. В соответствии с ч.1 ст.136 ЖК РФ (Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья): 1.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.Таким образом,

«регистрация двух ТСН в каждом из домов, расположенных в границах одного участка»

законна.

Вместе с тем, согласно ч.2 ст.136 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может быть создано: 1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах… Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Таким образом, в Вашей ситуации существует возможность создания одного ТСН, если дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу.

Понятие «общей границы» разъясняет письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 01.08.2016 N 24192-ОД/04, согласно которому: не содержит понятия общая граница земельных участков. По мнению Минстроя России, под общей границей земельных участков в понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.На основании изложенного, если дома расположены на земельных участках, прилегающих друг к другу, то есть имеют общую границу собственники помещений этих домов могут создать одно ТСН.

Решение должно быть принято на на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Желаю удачи, 19 Июня 2020, 00:25 1 0 получен гонорар 100% 9,5 Рейтинг Правовед.ru 1403 ответа 579 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Владивосток Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 9,5рейтинг
  2. эксперт

Добрый день, Ирина! Исходя из совокупности положений статей 135 и п.п. 1 и2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ создание двух ТСЖ на одном земельном участке, но в разных многоквартирных домах возможно.

Остаётся вопрос эффективности.

Как установлено положениями подпункта «а» пунктом 1 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.В тех же Правилах в главе I(1) указаны правоотношения схожими с Вашими.

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно: а) общее имущество, указанное в подпунктах «е» и «ж» пункта 2 настоящих Правил (земельный участок и иное совместное оборудование); б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований: совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома; обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов — для инженерных систем, оборудования, устройств.То есть закон опять отсылает к общему собрания собственников. Пока Вы зоны ответственности не разделите, то и вопросы с надлежащим обслуживанием останутся.

Так как возникает вопрос об обоснованности тарифа и взносов за содержание. Если имущества нет, то как в договоре его расценили? Вопрос что делать с управлением в таком виде?

Сам ЖК видит только два случая напрямую. Реорганизация ТСЖ путём разделения или выделения (ч.

3, 4 ст. 140 ЖК РФ. Но это понятно, что когда общее ТСЖ распадается на два независимых. Либо положения статьи 142 ЖК РФ Объединение товариществ. Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товарищества собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья.

Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о некоммерческих организациях.Но это политическая фикция. Такой союз не управляет общим имуществом, он лишь представляет интеренсы таких ТСН перед третьими лицами. То есть, на мой взгляд то же неэффективно.

В Вашем случае наиболее оптимальным было бы единовременным собранием в двух домах принять решение о ликвидации ТСЖ созданных и одновременно о создании единого ТСЖ по правилам п.п1 ч.2 ст.

136 ЖК РФ. Так бы всем имуществом управляла одна организация и вопрос зон отвественности бы не стоял. Если у Вас остались дополнительные вопросы — ВЫ можете задать их ко мне в чат. Удачи! 19 Июня 2020, 02:59 6 0 10,0 Рейтинг Правовед.ru 27441 ответ 10021 отзыв эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. эксперт
  2. 10,0рейтинг

Мой вопрос: насколько законна регистрация двух ТСН в каждом из домов, расположенных в границах одного участка? Существует ли возможность создать один ТСН и, если да, то какова последовательность действий? Добровольного объединения двух старых ТСН ждать не приходится.Ирина Здравствуйте.

Поскольку Вы запросили мнение трех юристов, выражу свое. Законность создания двух ТСЖ в Ваших условиях сомнений не вызывает.

Проблема состоит в том, что по существу, если Вы, говоря об отсутствии добровольного согласия, исходите из нежелания собственников жилья объединяться, то решить вопрос об объединении невозможно.

Действительно согласно положениям статьи 57 ГК РФ ТСЖ может быть реорганизовано в том числе путем слияния двух и более ТСЖ в одно а также присоединения одного или нескольких товариществ к другому ТСЖ. Но для этого необходимо, чтобы воля на объединение была выражена соответствующим органом — общими собраниями собственников каждого ТСЖ.

Если же противодействие исходит исключительно от руководств ТСЖ, то Вам придется провести определенную подготовительную работу среди собственников, которая должна в результате привести к проведению соответствующих собраний с принятием необходимых решений (по слиянию или присоединению одного ТСЖ к другому). Дальнейшая процедура ничем не отличается от реорганизации любого юридического лица.

Если же возможности убедить сособственников на слияние или присоединение не имеется, то придется решать эту проблему иным образом, а именно установлением порядка пользования земельным участком второго ТСЖ с возмещением ему затрат на его содержание. Для этого потребуется конкретизировать порядок использования, объекты на этом участке, которые используются членами другого ТСЖ, определить его разумную стоимость исходя из фактических расходов на его содержание, и подписать соответствующий договор. 19 Июня 2020, 06:48 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 20 Июня 2017, 21:25, вопрос №1673442 11 Августа 2017, 21:04, вопрос №1721761 08 Октября 2020, 16:21, вопрос №2541089 29 Августа 2017, 19:07, вопрос №1737670 15 Июля 2016, 09:42, вопрос №1315479 Смотрите также

Вопрос: Можно ли создать одно ТСЖ, объединив в него несколько многоквартирных домов, расположенных в разных районах города (муниципального образования)? (Консультация эксперта, 2010)

Вопрос: Можно ли создать одно ТСЖ, объединив в него несколько многоквартирных домов, расположенных в разных районах города (муниципального образования)?Ответ: Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. На основании ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Как следует из изложенных норм, товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+