Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Предпринимательское право - Образец договора купли продажи у продавца не открыта процедура банкротства

Образец договора купли продажи у продавца не открыта процедура банкротства

Образец договора купли продажи у продавца не открыта процедура банкротства

ДКП при покупке лота с торгов по банкротству

Вопрос по ДКП покупки имущества с торгов по банкротству (публичное предложение ). В ДКП смущает пункт: Продаваемое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

Покупателю известно о том, что в ходе осуществления мероприятий конкурсного производства в отношении Продавца в рамках дела № А56-16303/2014, находящегося в производстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, конкурсному управляющему Продавца обязанными лицами не передавались принадлежности и документы, относящиеся к продаваемому движимому имуществу, в связи с чем, Покупатель, приобретая имущество, действует на свой страх и риск.

При этом, Стороны обоюдно признают и соглашаются с тем, что обязанность проверить юридическую чистоту сделки по купле-продажи имущества целиком и полностью лежит на Покупателе, а Продавец, заключая настоящий договор, исходит из гарантий и заверений Покупателя о том, что до заключения настоящего договора последний самостоятельно предпринял исчерпывающие и достаточные меры для исключения наличия правопритязаний каких-либо третьих лиц в отношении продаваемого движимого имущества. ДКП относится к автомобилю, на который наложен запрет на совершение регистрационных действий. ПТС на авто нет, считаю, что данный пункт вызовет проблемы в ГИБДД при снятии обременения после торгов и восстановления документов.

Прошу сообщить последствия данного пункта для меня как Покупателя. Стоит ли подписывать такой ДКП? 06 Мая 2021, 17:58, вопрос №2350899 Юрий, г.

Санкт-Петербург

    ,

1300 стоимость вопросавопрос решён Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) получен гонорар 50% 7,0 Рейтинг Правовед.ru 10250 ответов 3700 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 7,0рейтинг

Здравствуйте. А Вы осматривали сам автомобиль?

В принципе сложностей у Вас не возникнет, но ПТС и т.д. придется самому восстанавливать, что займет и время и деньги.

06 Мая 2021, 18:01 0 0 получен гонорар 50% 7395 ответов 3049 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист Бесплатная оценка вашей ситуации Уважаемый Юрий!

Доброго! Риски есть всегда, и то может «выскочить» одному Богу известно. Если уж серьезно, то главное, чтобы один и тот же авто не был выставлен на торги по иному исполнительному производству. Кто ограничение на авто накладывал?

Какие есть вообще все документы по авто?

06 Мая 2021, 18:04 0 0

Теперь о сделках

Согласно букве того же Федерального Закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут аннулироваться сделки, которые: 1. Заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка), согласно статье 61.2, пункт 1 Закона.

Иначе говоря, суд может признать сделку недействительной в том случае, когда фактическая стоимость недвижимости намного более высокая, нежели сумма, которая указана в договоре купли-продажи.

Как мы знаем, такие случаи в нашей стране не редкость, поскольку сделки с недвижимостью облагаются налогом и чем меньше сумма, указанная в договоре, тем, соответственно, меньшая сумма налога подлежит уплате.

В таких случаях рискует только покупатель, ведь, в случае признания сделки недействительной, он рискует остаться без квартиры и без денег. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги. Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным.

В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.

ГК РФ Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя. Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.

Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет. Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении.

Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств: Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности; У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом; Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично. То есть, лишиться приобретенного жилья реально.

КАК ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ С БАНКРОТА? Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет.

Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.

Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно.

В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет.

Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.

Кроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:

  1. Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей. Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. Недействительными признаются сделки, заключенные должником с выгодой для одного кредитора и с ущемлением прав других кредиторов (статья 61.3 Закона).

К примеру, если должник продал свою недвижимость с целью выплатить долги одному из нескольких кредиторов, остальные кредиторы имеют право потребовать признать сделку недействительной в случае, если сделка совершена менее, чем за месяц до признания гражданина банкротом или до подачи в суд соответствующего заявления.

В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода.

Закон о банкротстве увеличил риски покупателей

Как вы помните, 1 октября 2015 года был принят закон, который дает возможность физическим лицам объявлять себя банкротами. Но как этот закон связан с рынком недвижимости?

Почему с его принятием заметно возросли риски для покупателей квартир? На эти и другие вопросы, связанные с влиянием закона на рынок недвижимости, рассказывает директор агентства Департамента продаж страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:— Данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными.

А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.— Но как это проверить?— Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости.— Это чревато неприятными последствиями?— В этом случае, да.— А полная стоимость?— У полной стоимости другие риски.

Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости.— Это чревато неприятными последствиями?— В этом случае, да.— А полная стоимость?— У полной стоимости другие риски.

Но риска по банкротству не будет. Но об этом мы поговорим чуть ниже.— Согласен. Прежде нужно пояснить людям и желательно на примерах, как все же будет проявляться закон на практике?— Про практику говорить еще рано, слишком мало прошло времени, а вот пояснить теоретические слова на примерах можно.

К примеру, вы приватизировали квартиру или получили по наследству.

Кстати, продажа таких квартир досрочно бывает чаще всего. Особенно наследство держать не хотят.

Наследники, которые проживают в другом городе, практически сразу ее продают.

Раньше это проходило без особых проблем. Если нет трех лет в собственности, поставил в договоре 999 тысяч, а на остальную сумму взял другую расписку. К примеру, на неотложный ремонт.

Правда, в этом случае тоже были опасности, но не такие большие.

Сейчас же продавец, если имеет кредиты, то может обратиться в суд и признать себя банкротом. Суд, а именно финансовый управляющий, который находится в суде, будет анализировать деятельность физического лица за прошедшие 3 года. Он будет разыскивать имущество, которое тот в это время реализовал.

И как реализовал.— Значит, человек взял кредит уже давно, еще до продажи недвижимости? — Да. К примеру, взял в банке 1,5 млн. рублей и не отдает. Но у него есть объекты недвижимости.

Он их продал, а деньги пустил не на погашение кредита. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде.— Наверняка сделку расторгнут, и пострадает покупатель.— Безусловно! Он знал, что имеются риски неполной стоимости, но тем не менее на них пошел.

И суд не признают его добросовестным приобретателем. Итог – лишение права собственности на купленную недвижимость. Суд также может посчитать, что покупатель и продавец были в сговоре, в результате чего последний уменьшил свой доход и не заплатил за кредит.

А сейчас хочет объявить себя банкротом.— И финансовый управляющий будет анализировать все предыдущие сделки?— Кроме того, он будет смотреть, а действительно он нуждался в том, чтоб объявить себя банкротом или имущество реализовал, а деньги потратил на свои прихоти.Это я привела очень простые примеры. Но ведь есть более сложные. К примеру, у кого-то набрано очень много кредитов, не обязательно ипотечных, достаточно потребительских. И он не хочет платить по ним.

Чтоб не отняли его квартиру или дачу в счет погашения кредита, человек решает оформить свою недвижимость на родственников. К примеру, он подарил свой бабушке квартиру, а она потом ее продаст.— Что и такой договор расторгнут?— Безусловно!

Так что будьте внимательны, покупая квартиру, в которой фигурирует «свежее» дарение.

Кстати, дарение может быть опасно и по другим параметрам…— Каким?— Здесь нужно проверять не только одаряемого, но и дарителя.

К примеру, мама сыну подарила квартиру, а он ее продает. Так вот, из 10 тех, кто дарит недвижимость, два и более человека страдают либо наркоманией, либо алкоголизмом.

Они считают, что никто этого не поймет….И здесь особо опасны альтернативные сделки, где участвует несколько продавцов и покупателей. Окажись одна под сомнением, и вся цепочка будет развалена.— Просто страсти какие-то…— Я страхов на людей не нагоняю, я просто предупреждаю их о новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости, тем более, что закон вступил в силу не так давно, практики еще нет, никто не знает, как он будет применяться судами, поэтому покупатели должны быть очень осторожны.— Вы сказали, про предыдущие сделки.

Если они совершены года назад, то под действие закона попадают?— Нет. Закон обратной силы не имеет. Попадают только те, которые были совершены после 1 октября 2015 года.— И что делать бедным покупателям?

Как подстраховаться от неприятных ситуаций?— К примеру, писать в договоре купли-продажи, что продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить.

Сейчас все риэлторы вставляют этот пункт в договоры. — Это поможет?— Поможет, но не спасает.— И даже полная стоимость?— При полной стоимости спасает. Здесь не будет риска по банкротству. Но и при оформлении сделок по полной стоимости вы не застрахованы от проблем. Здесь засада в предыдущих сделках.

Здесь засада в предыдущих сделках. Продавцы нередко перебрасывают недвижимость на родственников, которые и продают затем квартиру. И если вы не проверили, почему была, к примеру, совершена дарственная и что она прикрывает, то можете попасть в неприятную судебную процедуру.

Квартиру может быть и не отнимут, но нервов и денег придется потратить немало. Это вам надо?!— Думаю, что такое не нужно ни одному покупателю. И что ему делать? Как спаси купленную недвижимость?— Самое лучшее – это застраховать купленную недвижимость от прав третьих лиц.

Понятно, что это дополнительные траты.

Но еще не известно, где они будут больше: при оформлении страхового полиса или хождения по судам и доказывания, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта.Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. Вас будет защищать страховая компания.

Вас будет защищать страховая компания.

И это более лучшая и надежная защита.

Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости.

И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников.

Сделки с жильем: не нарвитесь на банкрота

Фото Бориса Мальцева, Клерк.Ру Подавляющее большинство граждан безразлично относятся к банкротству своих соседей, потому что это, на первый взгляд, не касается ни их лично, ни их имущества.

Единственная эмоция, на которую могут рассчитывать банкроты от непричастных к этому делу лиц – сочувствие.

Ну, или . На самом же деле банкротство , которым “посчастливилось” иметь с ними какие-либо финансовые отношения. Уже сейчас многие эксперты бьют тревогу, утверждая, что новый закон приведет к всплеску исковых заявлений об оспаривании сделок, совершенных банкротом. Сама процедура банкротства . В некотором смысле они теряют самостоятельность, а все их действия доскональным образом проверяются на предмет соответствия интересам кредиторов.

Это проявляется, например, в том, что в ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать крупные сделки (более 50 тыс.

рублей) только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего. Все сделки, совершенные гражданином лично, без участия финансового управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

Все они признаются недействительными, а требования кредиторов по таким сделкам не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы. Но не это самое страшное – вряд ли кто-то отважится заключать крупные сделки с человеком, в отношении которого открыто дело о банкротстве. Самое неприятное заключается в том, что оспорены и признаны недействительными могут быть и сделки, заключенные задолго до банкротства.

Дело в том, что все сделки, совершенные гражданином как в стадии банкротства, так и непосредственно перед ним, считаются подозрительными и причиняющими ущерб кредиторам. Так, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. В том числе и в случае, если цена этой сделки отличается от рыночной цены.

Сделка, совершенная должником в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом считается сделкой, совершенной в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов. Она может быть признана арбитражным судом недействительной.

Что характерно, доказать свою непричастность к “афере” покупателям будет крайне сложно. Уже изначально предполагается, что другая сторона знала об об ущемлении интересов кредиторов и неплатежеспособности продавца имущества. Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью.

Наиболее драматичными в этом плане станут случаи оспаривания сделок с недвижимостью.

Для наглядности — молодая семья решает улучшить свои жилищные условия и приобрести для себя и своих детей более просторную и благоустроенную квартиру. Продают они свою “однушку”, берут в банках несколько кредитов, занимают недостающие деньги у друзей и приобретают, наконец, у знакомого “трешку”. Затем они делают в ней ремонт, перевозят туда свои вещи и начинают там жить.

По прошествии какого-то времени выясняется, что продавец был признан банкротом и теперь кредиторы заявляют свои требования на злосчастную квартиру. В результате семья попросту лишится своего нового жилья и останется на улице с непогашенными банковскими кредитами на руках.

Согласитесь, в подобной ситуации мало приятного – здесь не только разрушаются гражданско-правовые устои, но и страдают ни в чем неповинные покупатели. Между тем, новый закон о банкротстве в силу содержащихся в нем недоработок и противоречий создает все необходимые условия, чтобы подобные истории стали для россиян обыденностью. О просчетах и слабых сторонах закона Клерк.Ру рассказал руководитель «Центра долговой безопасности» Иван Роженцов.

«Закон о банкротстве физических лиц может привести к валу исков об оспаривании сделок. И многие финансовые институты об этом знают.

Так, на момент заключения ипотечной сделки человек никогда не скажет со 100% уверенностью, сможет ли он обслуживать свой кредит. Потом могут начаться серьезные проблемы. Допустим, через год после получения ипотеки человек попадает в сложную ситуацию и не может его обслуживать.

Банк подает на банкротство должника и начинает разворачивать все сделки с активами за последние 3 года. В этом случае человек, купивший, скажем, старую квартиру должника 2 года назад, тоже попадает в этот 3-х летний срок. Это притом, что на момент получения ипотечного кредита никакой угрозы еще не существовало.

В итоге страдают все, кроме банка. И на сегодняшний день многие эксперты хором говорят о сырости закона.

Я лично знаю людей, которые видели стопку бумаг высотой в 30 см – поправки к этому закону. Они, по идее, должны ответить на многие вопросы.

Потому что не было учтено просто безумное количество ситуаций», — отмечает Роженцов. Однако, оспаривание сделок – только часть одной большой проблемы.

Банкротство физических лиц также может спровоцировать появление новых схем мошенничества с жильем. Это касается, в первую очередь, сделок купли-продажи недвижимости, в которых указана заниженная цена.

Как рассказала Клерк.Ру партнер коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и Партнеры» Анастасия Расторгуева, сейчас стороны, желая уйти от налогообложения или сократить налоговое бремя, часто пишут в договоре вымышленную низкую стоимость, хотя в действительности покупатель отдает продавцу действительную стоимость недвижимости. Это грозит покупателям рядом негативных последствий, поскольку данной практикой могут воспользоваться нечистые на руку продавцы. “Очевидно, что в рамках дела о банкротстве такие сделки будут оспорены как подозрительные, то есть совершенные при неравноценном встречном предоставлении.

Все, что было передано, то есть в данном случае недвижимость, будет подлежать возврату в конкурсную массу. Покупатель же получит копейки.

Как себя обезопасить? Необходимо указывать в договоре действительную стоимость или хотя бы брать расписку о получении денег”, — поясняет Расторгуева.

Иными словами, люди, совершающие сделки с недвижимостью сейчас в значительной степени рискуют. Таким положением вещей могут воспользоваться недобросовестные граждане — продавцы квартир, которые будут искусственно создавать ситуацию банкротства и пытаться “относительно законно” заработать на таких сделках. В частности, указывая в договорах заниженную стоимость продаваемых квартир и домов.

В связи с этим старший преподаватель Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, член Московской областной коллегии адвокатов Евгений Шмидт рекомендует как можно более тщательно проверять личность и платежеспособность контрагентов по таким сделкам. По его словам, проверка может быть осуществлена как через службу судебных приставов, так и через банки, где о неплатежеспособности продавцов жилья скажут кредитные истории. “Сделку признают недействительной, если продавец на момент ее совершения будет обладать признаками банкротства.

Отсюда нелишним с лица, которое продает квартиру, будет запросить справку из бюро кредитных историй. Справка может рассказать о том, что на продавца не ведется никаких кредитных записей, или записи есть, но они позитивные. Также дополнительной гарантией могут быть документы об отсутствии исполнительных производств, полученные через электронные базы или путем запроса.

На мой взгляд, такие методы надо применять, и действительно, бояться надо, поскольку эти явления будут нарастать», — прогнозирует Евгений Шмидт. Разумеется, проверки продавцов и обращения за разного рода справками принесут покупателям новую головную боль и дополнительные расходы времени и средств. Однако, следует понимать, что и риски здесь очень серьезные.

И если это имущество будет изъято, то у покупателя не возникнет реституции, и он встанет в очередь аналогичных кредиторов к данному должнику.

Это будет означать фактически потерю средств. Поэтому повышенную бдительность и расторопность гражданам следует проявить еще задолго до подписания каких-либо договоров. Источник: «» Рубрика:

  1. , редактор ИА «Клерк.Ру»

Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера.

Как проверить продавца квартиры на банкротство?

Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:

  • Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяется
  • Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;

наличие открытых или завершенных процедур несостоятельности;

  • Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.
  • Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;

В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде.

Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.

А всегда ли продажа автомобиля по нерыночной стоимости до банкротства приводит к оспариванию сделки?

Нет, не всегда.

На практике, например, управляющий в рамках дела о банкротстве столкнулся с ситуацией, когда должник за один месяц до подачи заявления о банкротстве продал автомобиль по нерыночной стоимости, а деньги от продажи использовал, чтобы частично вернуть долги.

По результатам проведенного анализа и запросов в адрес продавца, покупателя и иных лиц управляющий пришел к выводу не оспаривать сделку.Какие же обстоятельства устанавливались управляющим для такого вывода?

  1. автомобиль продан постороннему лицу или знакомому, как покупатель вышел на продавца (детализация от оператора связи с покупателем), где была передача авто и оформление документов.
  2. как осуществлялся поиск покупателя, размещалась ли информация о продаже на сайтах, на каких и в какие периоды, через чей личный кабинет;
  3. где и как часто проводилось техническое обслуживание — подтверждающие документы (заказ-наряды и документы об оплате в сервисе), соблюдался ли регламент;
  4. каковы причины продажи, чем обусловлена цена, имеются ли фото авто на момент продажи;
  5. как использовался автомобиль (в каком режиме) должником после его покупки, работал ли в такси, имеются ли этому документальные подтверждения, на каких заправках преимущественно заправлялся, есть ли документы (например, оплаты картой);
  6. пробег, цена, состояние (салон, двигатель, ходовая, резина, сигнализация, кузов, освещение, стекла и т.д.) автомобиля как на дату изначальной покупки должником, так и на дату последующей продажи третьему лицу;
  7. были ли ДТП с участием автомобиля должника;

Суд, учел указанные обстоятельства, и завершил процедуру реализации без оспаривания сделки управляющим.Практике известны случаи, когда автомобиль должника, к моменту банкротства, успевает быть проданным дважды и перейти в собственность ко второму покупателю.При этом, в случае если данное лицо является добросовестным приобретателем (то есть, на момент покупки не знал и не мог знать, что имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать) забрать у него автомобиль будет практически невозможно.

Зная это и желая фактически сохранить машину за собой, должник, вступает в договоренность с первым и вторым покупателем, и совершают ряд мнимых сделок по продаже автомобиля, тем самым, создавая видимость добросовестного приобретения последним покупателем. Однако, тем не менее, возможность вернуть такой автомобиль имеется.Так, по делу судом было установлено, что договоры купли-продажи должника с матерью должника и далее от матери должника на третье лицо были совершенны лишь для вида.

Должник продолжал владеть транспортным средством, отчуждение производилось в преддверии процедуры банкротства должника не по рыночной стоимости транспортного средства и без предоставления оплаты. По итогу рассмотрения спора, судом был сделан вывод, что все рассматриваемые сделки являются цепочкой мнимых сделок, совершенных с целью предотвращения взыскания на него путем создания видимости добросовестного приобретения последним покупателем. Обе сделки были признаны недействительными, автомобиль возвращен в конкурсную массу должника, и в скором времени подлежит реализации.

Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий.

Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года.

Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей. Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево.

А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете.

Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще. Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами.

Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее.

От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать.

Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.

Что делать если купил недвижимость у банкрота и сделку признают недействительной?

При приобретении жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке, для покупателей существует риск потерять и купленную недвижимость, и деньги.

С введением в действие закона о банкротстве физических лиц эти риски только увеличились. Какие риски при покупке квартиры у несостоятельных граждан, что делать, если продавец квартиры банкрот, как предупредить нежелательные последствия – об этом и другом ниже.КАКИЕ РИСКИ ЕСТЬ У ПОКУПАТЕЛЯ?Речь идет не об отдельном нормативно-правовом акте, а о внесении изменений в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно нововведениям, которые вступили в силу с 1 октября 2015 года, банкротами могут признаваться физические лица.Для покупателей недвижимости эти изменения только повысили риски, а именно:Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом;Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости;И напомним, что отсутствие убедительных доказательств, что приобретатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.К сожалению, принцип добросовестности в случае признания продавца банкротом не спасает покупателя. Вообще же, чтобы вернуть деньги, уплаченные за квартиру, покупатель обязан доказать, что действовал добросовестно.

В противном случае, он несет существенные финансовые потери – недвижимость возвращается, а деньги нет. Но когда продавец признан банкротом, деньги вернуть просто неоткуда.ДАЖЕ ЕСЛИ ПРОШЛО 3 ГОДА С ДАТЫ ПОКУПКИ, А ПРОДАВЕЦ ПРИЗНАН БАНКРОТОМ,КВАРТИРА ВОЗВРАЩАЕТСЯ В КОНКУРСНУЮ МАССУ,НО ПРОДАВЕЦ НЕ МОЖЕТ ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИКроме того, нужно учесть, что банкротом признаются физические лица, которые:Имеют просроченную задолженность по кредитам. Причем размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.Мы достаточно часто встречаем упоминание о некой сумме в 500 000 рублей.

Но нет! Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45 сообщает нам, что такая сумма задолженности ОБЯЗЫВАЕТ должника признать себя банкротом. При этом до 500 000 рублей должник МОЖЕТ признать себя банкротом или его могут признать банкротом кредиторы.Не проводят оплату по этим кредитным договорам, договорам займа или иным договорам, по которым просрочены обязательства более 3 месяцев.То есть при покупке жилья у лица, которое имеет денежные обязательства, приобретатель рискует пострадать от недобросовестных действий продавца в течение последующих трех лет:Заемщик может перестать выполнять денежные обязательства;Кредиторы поднимут вопрос о реализованной квартире.Поэтому нужно соблюдать некоторые правила, которые позволят предупредить нежелательные последствия для покупателя и финансовые потери.Если ваш долг более 500 тысяч рублей, вы можете КАК ЗАЩИТИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ РИСКА БАНКРОТСТВА ПРОДАВЦА?При покупке квартиры на вторичном рынке рекомендуется придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной;Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности.Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то вернуть квартиру в конкурсную массу не потребуют, поэтому если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи Продавец их исполнил.Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами (как это сделать – указано ниже)Возражение продавца или его представителя, что все указанные выше требования касаются личной жизни лица, должны решительно отвергаться. Покупатель рискует больше всех, он имеет право вести себя предусмотрительно.

Отказ выполнять его требования может расцениваться, как намеренное введение его в заблуждение и недобросовестность со стороны продавца.ПОМНИТЕ!ЧЕМ БОЛЕЕ ЗАМАНЧИВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ, А ПРОДАВЕЦ ПРОЯВЛЯЕТ ЧРЕЗМЕРНУЮ ТОРОПЛИВОСТЬ,ТЕМ ВЫШЕ РИСК ФИНАНСОВЫХ ПОТЕРЬЗаманчивые предложения, существенное понижение в стоимости жилья обязаны пробуждать у покупателя подозрительность и предусмотрительность. Такое поведение позволит снизить риски и избежать участи жертв мошенников и недобросовестных лиц на рынке недвижимости.КАК ПРОВЕРИТЬ ПРОДАВЦА КВАРТИРЫ НА БАНКРОТСТВО?Сведения об участнике сделки можно получить в следующих организациях и их веб-ресурсах:Через Службу судебных приставов получается информация о наличии исполнительных производств;Через Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве проверяетсяналичие открытых или завершенных процедур несостоятельности;Через Арбитражный Суд уточняются открытые или завершенные процессы банкротства;Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам.В последнем случае, чтобы проверить продавца квартиры на банкротство, требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде.

Отказ в нем – повод задуматься о целесообразности сделок.МОГУТ ЛИ ЗАБРАТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ПРИЗНАН БАНКРОТОМ ПОСЛЕ СДЕЛКИ?Ответ на этот вопрос утвердительный.

Отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки;При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора.

Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным;Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных.Например, приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности;У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом;Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично.То есть, лишиться приобретенного жилья реально.КАК ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ С БАНКРОТА?Актуальный вопрос, четкого ответа на который нет.

Есть положения, обязывающие вернуть квартиру, но про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве: если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.На практике происходит иначе: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства.

В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно и т.п.

Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери.Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования.

В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.Стоимость договора со страховщиком – 0,5-1% от стоимости недвижимости. Например, если стоимость покупки 3 млн. рублей, то придется уплатить 15-30 т.р.

Но сама компания идет на заключение такого договора только после тщательной проверки самой квартиры и ее собственников. Обнаружив сомнительные операции или обстоятельства, страховщик существенно поднимет стоимость страхования титула или откажется от него вовсе.Другой нюанс – возмещение трудно получить.

В договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, чтобы доказать в суде именно это обстоятельство.С 1 октября появился институт личного банкротства. Суд может отнять у граждан жилье в пользу кредиторов.

Велика вероятность, что будущие банкроты захотят продать имущество до суда.

Потому сделки по продаже недвижимости, совершенные за определенное время до этого, могут быть отменены.

То есть вы купите квартиру у будущего банкрота, а позже у вас ее могут отнять, а деньги вернуть проблематично.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+