Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Гражданское право - Расчет стоимости земельного участка на конкурентном рынке

Расчет стоимости земельного участка на конкурентном рынке

Расчет стоимости земельного участка на конкурентном рынке

Кадастровая цена участка земли

Кадастровая оценка выполняется раз в пять лет, за исключением ситуаций, когда она проводится на основании решения суда. После оценки участков специалистами, полученные цифры утверждают органы власти.

Для этого создаются специальные комиссии, где специалисты, проводившие оценку, докладывают об итогах своей работы и защищают их, обосновывают свое решение.

Если с января по март конкретного года не было внесено никаких сведений о данном показателе, невозможно будет начислить на него никаких налоговых или авансовых платежей.

Такая ситуация будет актуальна до утверждения кадастровой стоимости.

Инженеры, занимающиеся кадастровой оценкой, должны обязательно принимать во внимание постановление Правительства № 316 таким образом, чтобы они не противоречили Земельному кодексу.

Стоимость государственной оценки определяется, исходя из функционального и целевого назначения участка:

  1. другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.
  2. отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
  3. земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки; земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие

Действия, направленные на определение кадастровой цены, происходят с параллельным сбором информации о зонировании интересующего объекта. Так, к одной зоне оценки принадлежат земли, которые имеют аналогичное целевое назначение, функциональное применение и почти одинаковые кадастровые показатели. Сюда же относят территории больших размеров, находящиеся около застроенных объектов, водотоков и рек, инженерных коммуникаций и прочих объектов, имеющих отношение к транспортной сети.

По окончанию выполнения оценки стоимости земли в определенной зоне разрабатывают специальную карту, внутри которой участки имеют одинаковую стоимость. Затем полученные сведения заносят в Кадастр и с этого момента вся информация о цене основана уже на новых полученных данных. Узнать стоимость участка можно и на портале Росреестра.

При этом нужно помнить, что чаще всего цена по государственным стандартам отлична от стоимости, сложившейся в рыночных условиях. Хотя и в первой, и во второй ситуации при оценке следуют одному и тому же ФЗ, касающемуся оценочной деятельности. Дело в том, что методы, используемые при расчете показателя, сильно отличаются.

Плюсы и минусы способа

Основным плюсом этого способа расчета является его простота.

Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.

Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться. Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов.

Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости земельных участков, разработанных в рамках проекта ЛАРИС

1.

Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению ликвидационной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках проекта по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС. В настоящих методических рекомендациях учтен опыт проведения оценочных работ в соответствии с Федеральным Законом №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности (Утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г.

№ 519.). Настоящая методика предназначена для определения ликвидационной стоимости земельных участков. 2. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия.

Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационная стоимость — стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени.

То есть период экспозиции оцениваемого земельного участка будет заведомо меньше типичного периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

В некоторых случаях к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о невыгодном положении продавца. Время экспозиции – среднее время, в течение которого происходит реализация аналогичных по параметрам земельных участков. Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов. Земельная рента — доход, приносимый земельным участком. Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах. Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке. Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: — спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости; — спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка; — предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков. Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.

Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка).

Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность. В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно.

В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно.

Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду.

Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости.

Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.

В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на земельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на недвижимость при улучшении ее потребительских качеств. Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: — целевое назначение и разрешенное использование; — преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; — ожидаемые изменения на рынке земельных участков; — существующее использование земельного участка. При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке).

В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений. Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку позволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход.

К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти. Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий.

Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки). 4. Методы определения ликвидационной стоимости земельных участков Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи – психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

4. Методы определения ликвидационной стоимости земельных участков Ликвидационная стоимость земельного участка всегда меньше его рыночной стоимости из-за влияния двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи – психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей. Реально представляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным – воздействие фактора вынужденной продажи.

Поэтому при определении реальной ликвидационной стоимости следует сначала аналитически оценить ее верхнюю границу (т.е. ликвидационную стоимость без учета скидки, обусловленной вынужденной продажей), после чего экспертным путем сделать скидку на фактор вынужденной продажи.

Необходимость определения ликвидационной стоимости земельных участков возникает в случаях: 1. Когда земельный участок является активом ликвидируемого предприятия. 2. Когда земельный участок является объектом залога.

3. Когда земельный участок реализуется с участием судебных исполнителей.

Существует несколько подходов к оценке влияния фактора ограничения времени продажи. Вариант 1. Сл — ликвидационная стоимость земельного участка; Ср — рыночная стоимость земельного участка; r — среднерыночная доходность вложений в аналогичные объекты; tэ — типичное время экспозиции земельного участка (лет); t — заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта (лет); предполагается, что tэ>t; T — период времени, к которому привязана ставка доходности (лет); Кэ — поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта. Коэффициент прямой эластичности спроса показывает, на сколько процентов измениться объем спроса на благо при изменении его цены на 1%.

Эластичность спроса по цене в точке определяется по формуле: Qd — изменение спроса; P — изменение цены; Qd — спрос в точке d; P — цена. Например: Ликвидационная стоимость в % от значения рыночной стоимости при Ed=1,00 Таблица 1 tд=tэ-t, дней/r, % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 30 75,5% 74,9% 74,3% 73,7% 73,1% 72,5% 72,0% 71,4% 70,8% 70,3% 60 74,9% 73,7% 72,5% 71,3% 70,2% 69,1% 68,0% 66,9% 65,9% 64,9% 90 74,3% 72,5% 70,7% 69,0% 67,4% 65,8% 64,2% 62,8% 61,3% 59,9% 120 73,7% 71,3% 69,0% 66,8% 64,7% 62,7% 60,7% 58,8% 57,0% 55,3% 150 73,1% 70,1% 67,3% 64,6% 62,1% 59,7% 57,4% 55,2% 53,0% 51,0% 180 72,5% 69,0% 65,7% 62,6% 59,6% 56,8% 54,2% 51,7% 49,3% 47,1% 210 71,9% 67,8% 64,1% 60,5% 57,2% 54,1% 51,2% 48,5% 45,9% 43,5% 240 71,3% 66,7% 62,5% 58,6% 54,9% 51,5% 48,4% 45,4% 42,7% 40,1% 270 70,7% 65,6% 61,0% 56,7% 52,7% 49,1% 45,7% 42,6% 39,7% 37,1% 300 70,1% 64,6% 59,5% 54,9% 50,6% 46,8% 43,2% 39,9% 37,0% 34,2% 330 69,5% 63,5% 58,0% 53,1% 48,6% 44,5% 40,8% 37,4% 34,4% 31,6% 360 68,9% 62,5% 56,6% 51,4% 46,7% 42,4% 38,6% 35,1% 32,0% 29,1%

Рис. 1. Иллюстрация варианта 1. Вариант 2.

Срт теоретическая рыночная стоимость земельного участка. Срп практическая рыночная стоимость земельного участка.

Срт = Срп при t —> Ґ

Рис. 2. Иллюстрация варианта 2. Легко заметить, что значения ликвидационной стоимости, оцененные по этим вариантам, совпадают лишь при t = tэ; при остальных значениях t < tэ, вариант 1 всегда будет давать более высокие (по сравнению с вариантом 2) оценки ликвидационной>

основное концептуальное различие в этих моделях обусловлено исходной посылкой, заложенной в каждой из них: считать ли при t=»0″ значение ликвидационной стоимости равной нулю или не считать. если не считать, то можно применять вариант №1, если считать – №2. кроме того, если при t=»0″ не считать сл=»0,» то возможен еще вариант №3, являющийся своего рода компромиссом между первым и вторым> Вариант 3.

Приведенные выше модели позволяют получить неплохие аппроксимации на интервалах t, незначительно меньших времени экспозиции tэ. На более коротких временных интервалах эти модели дают завышение оценки ликвидационной стоимости, поскольку на них зависимость является не логарифмической, а параболической. Поэтому на таких интервалах следует использовать более сложные модели аппроксимации, либо применять кусочную аппроксимацию с двумя или более моделями на разных участках аппроксимации.

ПРИМЕР 1: Рыночная стоимость земельного участка составляет 100 000 руб.

Среднерыночная доходность вложений 15% годовых. Типичное время экспозиции земельного участка 0,5 лет.

Заданное время продажи земельного участка 0,3 лет. Поправочный коэффициент, учитывающий влияние элластичности спроса по цене Кэ=0,8. Определить величину ликвидационной стоимости. РЕШЕНИЕ 1: Расчет величины ликвидационной стоимости по трем вариантам представлен в таблице. Таблица 2 № Наименование Обозначение Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 1 Рыночная стоимость земельного участка, руб.

Таблица 2 № Наименование Обозначение Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 1 Рыночная стоимость земельного участка, руб. Cp 100 000 100 000 100 000 2 Среднерыночная доходность вложений в аналогичные объекты, % годовых r 15% 15% 15% 3 Типичное время экспозиции земельного участка, лет tэ 0,5 0,5 0,5 4 Заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта, лет t 0,3 0,3 0,3 5 Период времени, к которому привязана ставка доходности, лет T 1 1 1 6 Поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене Kэ 0,8 7 Ликвидационная стоимость земельного участка, руб.

Cл 77 795 60 898 97 361 ПРИМЕР 2: Рыночная стоимость земельного участка составляет 200 000 руб.

Среднерыночная доходность вложений 20% годовых.

Типичное время экспозиции земельного участка 0,5 лет. Заданное время продажи земельного участка 0,25 лет.

Поправочный коэффициент, учитывающий влияние элластичности спроса по цене Кэ=0,9.

Определить величину ликвидационной стоимости.

РЕШЕНИЕ 2: Расчет величины ликвидационной стоимости по трем вариантам представлен в таблице. Таблица 3 № Наименование Обозначение Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 1 Рыночная стоимость земельного участка, руб.

Cp 200 000 200 000 200 000 2 Среднерыночная доходность вложений в аналогичные объекты, % годовых r 20% 20% 20% 3 Типичное время экспозиции земельного участка, лет tэ 0,5 0,5 0,5 4 Заданное (установленное, нормативное) время продажи объекта, лет t 0,25 0,25 0,25 5 Период времени, к которому привязана ставка доходности, лет T 1 1 1 6 Поправочный коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене Kэ 0,9 7 Ликвидационная стоимость земельного участка, руб. Cл 171 980 102 499 191 505 5.

Примеры оценки рыночной стоимости Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее — договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: — при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; — при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; — при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; — при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; — при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе: — при национализации земельных участков; — при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка; — при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; — при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд; — при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать: — основания заключения договора; — вид объекта оценки; — вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; — денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки; — сведения о страховании гражданской ответственности оценщика. В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание. В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки. В отчете должны быть в обязательном порядке указаны: — дата составления и порядковый номер отчета; — основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; — юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; — точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; — стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; — последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; — дата определения стоимости объекта оценки; — перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать: описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; выявление наиболее эффективного использования земельного участка.
Приложение); фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. .

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли.

Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни.

В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане. Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой.

Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов.

Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде.

А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Для чего нужна рыночная оценка земельных участков

Оценка земли служит различным целям.

Так как значительная их доля участвует в гражданском обороте и приравнивается к товару (не теряя при этом статус важного природного ресурса) для эффективной работы рынка земли, рыночная оценка крайне важна.Например, для установления стоимости во время заключения .Опираясь на Земельный кодекс РФ, плата за использование участков земли – один из главных постулатов земельного законодательства.

Принцип платности – это стимул для рациональной эксплуатации земли, ее сохранности, освоения, повышение уровня плодородности.Основной метод его реализации – налогообложение.

Чтобы корректно определить численную величину налога, используют универсальный базовый показатель – кадастровую стоимость. Налоговая нагрузка (плата за пользование землей) и ее оценка неразрывно связаны между собой.Обладать сведениями необходимо в следующих случаях:

  1. В случае страхования;
  2. Анализе имущественных споров.
  3. Формировании бухгалтерской документации;
  4. В процессе передачи участка в собственность по договору аренды или под залог;
  5. Оценке имущества обанкротившегося лица;
  6. Вынесении управленческих решений;
  7. При оформлении кредита;
  8. При изъятии земли в государственных целях;
  9. Внесении земли в уставной капитал;
  10. Оценке имущества, переданного лицу на безвозмездной основе;

Федеральный закон 2001 года от 25 октября под номером 137-ФЗ гласит: если кадастровая стоимость земли не определена (для целей, приведенных в 65 статье ЗК РФ), используют нормативные цены.

Это показатели, определяющие стоимость участка, основываясь на возможной прибыли, которую можно получить за установленный период окупаемости.

Перечень необходимых документов для оценки земельных участков

1. Право подтверждающие документы, один пункт на выбор: 1.1. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах 1.2.

Свидетельство о собственности 2. Право устанавливающие документы, один пункт на выбор: 2.1.

Договор купли продажи 2.2. Договор долевого участия 2.3. Договор переуступки прав требования 2.4.

Договор дарения 2.5. Иные право устанавливающие документы 3.

Кадастровый паспорт Участка 4. Паспорт заказчика (с согласия собственника оценивать объект может любое третье лицо, нам же удобнее, что бы отчёт получал именно заказчик)

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует.

Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена.Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  1. рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.
  2. кадастровая стоимость определяется для налогообложения;

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ?

Если нет, тогда прочитайтенаш материал по этой теме.

Применение методики распределения

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+