Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Автомобильное право - Штраф за досрочное погашение ипотеки

Штраф за досрочное погашение ипотеки

Штраф за досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки

Журнал Этажи Полезные статьи March 20, 2021 10:41

Кто из заемщиков не хотел бы скинуть груз долгов раньше указанных в договоре сроков, вздохнуть свободно и забыть о ежемесячных платежах? У многих получается накопить нужные суммы раньше, но не всегда удается правильно погасить ипотеку. Рассказываем о тонкостях досрочного погашения, чтобы у наших читателей наверняка все получилось.

Что такое досрочное погашение ипотеки (ДПИ)

Досрочное погашение ипотеки – это внесение заёмщиком денежной суммы сверх графика, установленного кредитной организацией, и до момента, как истечёт срок кредитования.ДПИ может быть полным или частичным.

В первом случае кредитополучатель полностью рассчитывается с банком по основному долгу и процентам, тем самым освобождаясь от каких-либо обязательств. При этом он становится полноправным владельцем недвижимости, оформленной в ипотеку.Частичное досрочное погашение кредита (ЧДП) предполагает, что заёмщик вносит в счёт долга дополнительную сумму денег сверх обязательного ежемесячного платежа.

При этом происходит перерасчёт общего долга и процентов – они снижаются.Для заёмщика ЧДП очень выгодно, поскольку уменьшается финансовая нагрузка и значительно сокращается общая сумма переплаты. Дополнительные платежи идут на погашение основного долга. Чем он меньше, тем меньше на него будут начисляться проценты.

Именно поэтому частичное погашение рекомендуется делать в первые годы после оформления кредитного договора, поскольку в это время проценты составляют 90% ежемесячных платежей.Не нужно копить большую сумму, лучше меньше заплатить, но чаще. Ведь даже небольшой дополнительный платёж уменьшит тело кредита, снизит проценты и позволит сэкономить.В то же время кредитные организации терпят убытки, поскольку теряют прибыль от переплаты.

Но по закону не имеют права отказать в досрочном погашении.

Тем не менее банки могут вводить различные ограничения, например, мораторий досрочного погашения на определённый срок, лимит уплачиваемой суммы, начисление комиссий на дополнительный платёж и др.
Все эти условия в обязательном порядке должны быть указаны в кредитном договоре.Впрочем, большинство банков вполне адекватно реагируют на ДПИ и ЧДП.

Выгода не очевидна

По словам экспертов, выплачивать ипотечный кредит досрочно имеет смысл в те самые первые годы, когда заемщик отдает банку большую часть процентов.

При кредите в 2 миллиона рублей на 15 лет даже сравнительно небольшой досрочный взнос в размере 100 тысяч может сократить срок кредита на целых 20 месяцев. Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей.

Если заемщику важнее сократить не срок кредита, а ежемесячную выплату, он может выбрать и такой вариант, тогда выплата уменьшится на 1300 рублей. Нехитрые подсчеты показывают, что в любом случае сокращение срока кредита выгоднее для заемщика, чем сокращение ежемесячных выплат.

Но это касается долгосрочной перспективы, а жить заемщику хочется не потом, а сегодня: многие признаются, что готовы пожертвовать выгодой через 15 лет, но уменьшить выплаты уже сейчас, перераспределив высвободившиеся средства с кредита на отпуск или нужные в быту вещи. Этим же объясняется и то, что многие заемщики оформляют кредит на максимальное количество лет, переплачивая при этом огромные проценты: ежемесячные выплаты при максимальном сроке минимальны, а сумма кредита – максимальна.

«Заемщики изначально оформляют ипотеку на максимально возможный срок, чтобы получить максимальную сумму кредита, – говорит Екатерина Базилевская. – Дело в том, что банки предполагают комфортный платеж по ипотеке в размере от 40% до 50% от дохода заемщика и его семьи, а на практике многие семьи готовы гасить большими суммами, так как располагают неучтенными банком доходами».

В то же время статистика показывает, что даже если разница в выплатах при 15-летнем и 10-летнем сроках составляет всего 2-4 тысячи рублей, заемщики часто выбирают 15-летний кредит: эти «лишние» тысячи нужны им сегодня. Впрочем, заемщикам, у которых каждая копейка на счету и которые не планируют в ближайшие годы менять ипотечную квартиру на более просторную, эксперты советуют и вовсе отказаться от досрочных выплат, пустив свободные средства на отдых, саморазвитие или образование детей.

Практика показывает, что в последние годы ипотечные заемщики стали все чаще использовать свободные средства для открытия или развития собственного бизнеса, как поступают крупные бизнесмены во всем мире. Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно.
Они отправляют средства «в оборот», а с кредитом расплачиваются через 15 лет, обесценившимися от инфляции деньгами.Михаил Полунин, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Связь-Банка:При оформлении ипотечного кредита около половины заемщиков озвучивают намерения погасить в будущем данный кредит досрочно.

Оформление на более длительные сроки связано с желанием клиента застраховать некоторым образом свое материальное положение от непредвиденных экономических ситуаций.

При частичном досрочном погашении ипотечного кредита клиенты могут выбрать, что им важнее в данный момент исходя из собственной финансовой ситуации: сокращение срока или уменьшение суммы ежемесячного платежа. И тот, и другой вариант уменьшает итоговую стоимость кредита и, следовательно, выгоден заемщику.Досрочное погашение кредита в любом случае выгодно для заемщика, так как сокращает полную стоимость кредита.

Однако при погашении кредита равными аннуитетными платежами наибольшие суммы по процентам гасятся в первую половину общего срока кредитования. Поэтому частичное досрочное погашение кредита при данной схеме становится тем менее выгодным для заемщика, чем ближе срок окончания кредитного договора.

Екатерина Базилевская, руководитель центра ипотечного кредитования филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:Около 10% заемщиков филиала Абсолют Банка в Петербурге уже при получении кредита знают, что будут интенсивно гасить кредит досрочно. Данные заемщики ежемесячно или ежеквартально совершают досрочные платежи и сокращают срок ипотечного кредита с 10-15 лет до фактических 5-7 лет. Еще около10% заемщиков несистемно производят досрочные платежи в небольшой сумме, а некоторые просто самостоятельно увеличивают себе ежемесячный платеж на 5-10 тысяч рублей по своей личной инициативе.

Дело в том, что если платеж составляет 30 тыс. рублей при сумме кредита 2 млн рублей на 10 лет под 13%, то в первые 3 года сумма процентов будет около 20 тысяч, а сумма погашения основного долга банку – только 10 тысяч. Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее.
Все досрочные платежи уменьшают именно основной долг банку, и таким образом ипотеку можно выплатить на 3-5 лет быстрее. Остальные 80% заемщиков придерживаются изначального графика платежей.

Условия досрочного погашения прописаны в любом кредитном договоре, и заемщик должен их придерживаться.

Если есть желание изменить условия договора, то это происходит с согласия сторон (банка и заемщика). Лилия Крейсс-Белова, эксперт по ипотеке АН «Бекар»:Частичное досрочное погашение ипотеки является распространенной практикой – около 90% покупателей рассчитывают вернуть долг заранее. Многие покупатели продают другие квартиры, в которых жили раньше.

В этом случае они стараются полностью или частично погасить ипотеку.

Банкам выгоднее давать кредиты на более длительный срок, потому что клиент даже в случае потери работы сможет продолжать небольшие ежемесячные выплаты.

Мораторий на досрочное погашение был отменен, и в настоящее время банки не имеют права требовать уплаты процентов за несколько месяцев вперед. Раньше покупатели имели возможность погасить ипотеку в течение первого года только через оплату значительных штрафов в пользу банка.

Существуют ситуации, когда досрочно гасить кредит невыгодно. Например, если кредит взят на 10 лет, то после 5 лет выплат невыгодно досрочно выплачивать долг, потому что большая часть процентов по кредиту уже выплачена.

Как досрочно погасить ипотеку

Может кто помнит времена, когда молодые семьи вставали в очередь на бесплатную квартиру. Они занимались той деятельностью, которая им по душе и большинство не переживало из-за жилищных вопросов, так как цели ставились намного выше (образование, наука, исследования и т.д.).В настоящее время ситуация радикально поменялась по множеству причин (политика, экономика и т.д.). Для того, чтобы создать полноценную семью необходимо иметь свое собственное жилье.

Огромное количество людей не могут просто купить квартиру за наличные, тем самым им приходится обращаться в банки за ипотечным кредитом.Переехав в квартиру, купленную по ипотеке сроком на 15-25 лет, всегда есть огромный риск того, что в будущем квартира в итоге может вашей и не быть. Пример: если не платите по кредиту в связи с потерей работы, снижением заработной платы, инвалидности, смерти и т.д.

банк выставит ее на торги и она уйдет в другие руки. Большинство это прекрасно понимают, учитывают эти риски и если появляется возможность погашать досрочно они обязательно этой возможностью пользуются.Досрочное погашение ипотеки мечта любого трудящегося человека, который уже находится в цепях банка.
Большинство это прекрасно понимают, учитывают эти риски и если появляется возможность погашать досрочно они обязательно этой возможностью пользуются.Досрочное погашение ипотеки мечта любого трудящегося человека, который уже находится в цепях банка.

И здесь абсолютно у каждого заёмщика возникает вопрос: как правильно погашать ипотеку досрочно?

Уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредитования? А может все одновременно? Очень много споров сейчас на эту тему и люди разделились мнениями, кто-то за уменьшение платежа, а кто-то за уменьшение срока.

Все стороны правы однозначно, т.к.

у каждого заёмщика своя жизненная ситуация и приоритеты (семья, работа, путешествия, помощь родным и близким и т.д.) и доходы у всех разные. Давайте разберем эти вопросы по полочкам.Заёмщик вправе полностью или досрочно без всяких штрафов и комиссий погасить ипотеку. Однако, если он подписал заявление-обязательство пообещав, что погасит определённую сумму досрочно, но при этом нарушил это обязательство, то банком может быть установлен штраф.Лучше рекомендую все же ознакомиться с условиями договора о досрочном погашении ипотеки и обратить внимание на такие пункты как:– возможно ли взятие комиссии за досрочное погашение– минимальная и максимальная сумма досрочного погашения– нужно ли уведомить заранее банк о досрочном погашении и о датах внесения платежей– возможно ли погашение через интернет-банкинг, мобильное приложение, терминалы сторонних банков или обязательно посещение отделения банкаЕсть 2 способа погашения ипотеки установленные банком: аннуитетный и дифференцированный.

Аннуитетный подразумевает платеж равными частями в течении всего срока кредитования, при этом большая часть уходит на погашение процентов.

Дифференцированный платеж подразумевает высокий ежемесячный платеж вначале срока кредитования с постепенным его уменьшением, где сумма погашения основного долга идет равными частями и погашение процентов со временем уменьшается.

К сожалению, сейчас очень мало банков, которые предоставляют возможность погашения дифференцированными платежами.Рассмотрим досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах.Существует 2 варианта частичного досрочного погашения ипотеки:

  1. Уменьшить сумму ежемесячного платежа по ипотеке
  2. Сократить срок действия договора ипотеки

Первый вариант: сокращение срока действия договора ипотеки подразумевает меньшую сумму переплат процентов по кредиту.Пример: Заемщик решил купить квартиру за 3,5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 2 млн рублей, оставшуюся сумму 1,5 млн рублей одобрил банк под 9,3% годовых сроком на 12 лет (144 месяца). Ежемесячный платеж составляет 17324,89 рублей, см.

Рис 1. и график платежей Рис.2.Рис.1 Кредитный калькулятор с досрочными погашениямиРис. 2 График платежей Допустим ежемесячно у вас получается вносить на 10 т.р. больше ежемесячной оплаты и вы решили сокращать сроки кредитования.

В этом случае ежемесячный платеж останется неизменным.

Выглядит так: Как видим, если постоянно ежемесячно и досрочно погашать 10 т.р., то сроки уменьшаться в 2 раза и переплата процентов существенно сократиться на 994643,88 – 468698,54 = 525945,34 руб. Солидная сумма, не правда ли?Выгоднее погашать досрочно, сокращая сроки в первые 5 лет, так как в этот период в основном погашение идет больше на проценты, чем на основной долг.Помните!

При досрочном погашении ипотеки проценты уплачиваются только за период фактического пользования суммой кредита.Второй вариант: этот же заёмщик решил уменьшать сумму ежемесячного платежа дополнительно вносить те же самые 10т.р.

ежемесячно. Что из этого вышло: График платежей Исходя из выше представленных расчетов вы видим, что сумма переплат процентов будет выше, чем в первом случае. Выбрав этот вариант частичного досрочного погашения ипотеки мы сэкономим 994643,88 – 581075,13 = 413568,75 рублей, тем самым и сократив срок погашения ипотеки, правда уже не в 2 раза как в первом варианте. Сумма тоже внушительная!Выбрав второй вариант частичного досрочного погашения ипотеки вы теряете 525945,34 – 413568,75 = 112376,59 рублей.

Если учесть риски потери работы, снижение заработной платы, временной нетрудоспособности, тяжелого заболевания и т.д., то как мы видим второй то вариант намного удобнее.

Лучше снижать ежемесячный платеж, чтоб в дальнейшем нагрузка не была камнем на груди, чем сокращать сроки, потому что появляется риск неполного погашения платежа либо вообще образованию длительных просрочек, тем самым вы можете лишиться жилья в судебном порядке.Людям, у которых стабильный заработок, профессиональная деятельность связана с государственной службой и бюджетники. К ним относятся: налоговики, прокуроры и судьи, полицейские, военные, депутаты, специалисты, работающие в администрации, преподаватели, врачи и т.д. Риск потери работы здесь минимален, доход стабильный.Людям у которых нет стабильного или фиксированного заработка, профессиональная деятельность сферы услуг: фрилансеры, риелторы, нотариусы, ИП, специалисты частных компаний и т.д.Можете рассмотреть одновременно уменьшение ежемесячного платежа и сокращение срока кредитования.

Если ставка по ипотеке высокая рассмотрите программу рефинансирования (снижение процентной ставки желательно на 1,5-2% так выгоднее).Также у вас есть возможность погасить досрочно средствами материнского капитала. Для этого вы у банка запрашиваете справку об остатке задолженности и передаете в пенсионный фонд. Далее пенсионный фонд перечислит деньги в банк.

Материнским капиталом возможно только уменьшение ежемесячного платежа, но не срока. Штрафы и неустойки также невозможно оплатить с помощью материнского капитала.Помните!

Обязательно нужно осуществлять досрочное погашение в дату обязательного ежемесячного платежа, не раньше! Иначе сумма уплаченная раньше срока по договору будет распределена не только на погашение основного долга, но и процентов в первую очередь.Таким образом, целесообразность досрочного погашения ипотеки при появлении свободных денежных средств у заёмщика имеют разные ситуации, с которыми можем столкнуться, их необходимо обязательно учесть при принятии решения.После полного погашения ипотеки обязательно возьмите в банке справку и выписку о погашении ипотеки полностью, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций.

Что говорит закон

По закону заемщики ничем не ограничены в своем желании провести погашение ипотеки досрочно.

Он могут это сделать хоть на следующий месяц после заключения кредитного договора.Банкам не особо выгодна ситуация, когда клиенты гасят ссуды раньше срока, поэтому ранее они применяли штрафные санкции или брали плату за проведение этой операции, устанавливали какие-то моратории (можно гасить досрочно через 6-12 месяцев после оформления).

Но с 2011 года они по закону не могут чинить препятствий, поэтому заемщик может без проблем выполнить эту процедуру.Порядок и правила досрочного погашения ипотечного кредита найдете в кредитном договоре. Принцип гашения во всех банках одинаков, механизм может быть разным.

Вопрос выгоды: банки не хотят терять прибыль

Для банка преждевременная выплата по долговому обязательству делает предоставление кредита делом совершенно нерентабельным. Досрочное погашение ипотеки лишает финансовое учреждение значительной доли процентной прибыли, которая, собственно, и является заработком банка.

Однако жесткая конкуренция заставляет банкиров не только мириться с существованием такой опции, но и привлекать с ее помощью новых клиентов. Ранее (до 2011 года) банки принимали все возможные меры, «вставляя палки в колеса» чересчур активным заемщикам, которые понимали свою выгоду и имели возможность ее реализовать. Особенно распространены среди них были следующие приемы:

  1. усложнение бюрократической процедуры оформления досрочного возврата банковской ссуды;
  2. штраф за внесение досрочного платежа.
  3. продолжительный мораторий (возможность погашения появлялась только по прошествии определенного времени);
  4. ограничение в отношении минимального взноса (в этом случае должнику труднее становилось собрать требуемое количество денег);

Таким образом, банк, оказывая давление на заемщика, пытался хоть как-то компенсировать снижение прибыльности.

Однако положение изменилось, когда Федеральный закон от 1.11.2011 года запретил кредитным организациям чинить препятствия в досрочной выплате по долговым обязательствам. Теперь, даже если спорный пункт об ограничении прав на преждевременный расчет и включается в договор, он не имеет юридической силы. Так как же лучше поступить заемщику?

Продолжать погашать ипотеку согласно определенным срокам или расплатиться с кредитором при первой возможности? Попробуем разобраться…

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно.

В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например .

Досрочное погашение с помощью материнского капитала

В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

  1. предоставить эту справку в ПФР по месту жительства вместе с необходимым пакетом документов (заявление о распоряжении средствами материнского капитала на погашение ипотеки, паспорта членов семьи, кредитный договор, правоустанавливающие документы на приобретенное имущество, СНИЛСы и проч. по требованию).
  2. взять в банке справку о наличии ипотечного кредита и условий его выплаты — общую сумму, график погашения, срок кредита;
  3. получить в ПФР (или с помощью МФЦ) сертификат на выплату семейного материнского капитала;

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+